Nhìn lại bất động sản năm 2023: Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị định 33 về giải quyết các thách thức trên thị trường, cùng với sự sửa đổi của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, giúp bất động sản thông thoáng hơn về cơ chế.
Một loạt chính sách được ban ra gỡ vướng cho thị trường bất động sản
Từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã đối mặt với nhiều khó khăn, bao gồm vấn đề pháp lý dự án và nguồn vốn từ trái phiếu, vốn vay ngân hàng, và nhiều khía cạnh khác. Nhằm giải quyết những thách thức này, Chính phủ đã đưa ra một loạt các chỉ đạo và quyết sách trong năm 2023 để khôi phục và thúc đẩy thị trường.
Trong tháng 3, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08, điều chỉnh quy định về trái phiếu chào bán trên thị trường trong nước. Theo đó, trong trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ nợ gốc và lãi theo hạn, theo kế hoạch phát hành đã công bố, họ có thể đàm phán với chủ sở hữu trái phiếu để thanh toán nợ bằng tài sản.
Quy định này mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thể tạm hoãn nghĩa vụ nợ, bán chiết khấu tài sản, và thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu bằng tài sản khác như bất động sản.
Nghị định 33 của Chính phủ, về việc tháo gỡ và thúc đẩy an toàn, lành mạnh, và bền vững cho thị trường bất động sản, cũng đã được ban hành vào tháng 3. Trong nghị định này, một điểm đáng chú ý là quyết định giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng, tập trung vào nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
Chương trình này có sự đồng lòng từ bốn ngân hàng thương mại Nhà nước, bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, và VietinBank. Cho vay đối chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; cũng như dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ với điều kiện lãi suất ưu đãi.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phản ánh sự chệch lệch lớn giữa nguồn cung, với sự áp đảo của nhà ở cao cấp và tình trạng “tuyệt chủng” của nhà ở dành cho người thu nhập thấp, Chính phủ đã ban hành Quyết định 338, chấp thuận đề án Đầu tư Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân trong giai đoạn 2021-2030.
Theo đề án này, mục tiêu là đến năm 2030, tổng cộng có khoảng 1 triệu căn hộ sẽ được hoàn thành tại các địa phương, trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành khoảng 428.000 căn hộ. Đề án nhấn mạnh vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân với giá cả phù hợp với khả năng chi trả của các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, đặc biệt tập trung vào khu vực đô thị và cảnh sát làm việc trong khu công nghiệp và khu chế xuất.
Một điểm nổi bật khác là vào cuối tháng 11 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ có hiệu lực thi hành từ năm 2025. Đây được đánh giá là sự kiện quan trọng khi lần đầu tiên trong lịch sử, cả hai luật liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành cùng một lúc. Nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào năm 2024, thì thị trường bất động sản sẽ trở nên tích cực hơn.
Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ cùng với nhiều bộ ngành khác đã tổ chức các cuộc họp trực tuyến với doanh nghiệp bất động sản để giải quyết các vấn đề pháp lý trong dự án. Họ cũng đã họp với ngành ngân hàng để đưa ra các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp về nguồn vốn, giảm lãi suất cho vay, và ổn định hoạt động kinh doanh.
Phản ứng tích cực của thị trường bất động sản năm 2023
Mặc dù các chuyên gia đánh giá rằng ngành bất động sản có thể phục hồi từ giữa năm 2024 khi chính sách có đủ thời gian để “ngấm” vào hệ thống, nhưng thực tế cho thấy có nhiều dấu hiệu tích cực từ thị trường. Nhờ vào chính sách gỡ vướng về trái phiếu bất động sản của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp đã có thể thực hiện việc giãn cách, hoãn kỳ đáo hạn trái phiếu và sử dụng tài sản để thanh toán, như Novaland, Hưng Thịnh…
Trong một tọa đàm diễn ra đầu tháng 12, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và các tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), thông tin khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đã có kế hoạch đàm phán. Tỷ lệ đàm phán thành công đã tăng từ 16% vào tháng 2 lên 63% vào tháng 10. Hơn nữa, các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính đã tự chủ mua lại trái phiếu trước khi đến hạn.
Theo thông tin từ Bộ Tài chính, nếu không tính đến đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I năm nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã đạt 220.000 tỷ đồng đến hết tháng 11.
Sự gia tăng của dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản cũng được thúc đẩy bởi chính sách tín dụng được thông thoáng hơn. Dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước cho biết rằng đến ngày 30/9, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.
Tuy nhiên, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp không đạt được như kỳ vọng. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, khoảng 23 địa phương đã công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, với nhu cầu vay vốn lên đến 25.884 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, số tiền giải ngân mới chỉ đạt hơn 143 tỷ đồng.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng áp dụng lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi đến hết ngày 30/6, với mức lãi suất là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà.
Kể từ ngày 1/7, Ngân hàng Nhà nước thông báo định kỳ 6 tháng lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ được ngân hàng và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lãi suất cho vay trong chương trình vẫn cao hơn khoảng 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường và vẫn cao hơn so với mức lãi suất trong chương trình vay nhà ở xã hội trước đó. Thêm vào đó, thời hạn ưu đãi ngắn (5 năm) và lãi suất được điều chỉnh 6 tháng một lần, gây bất an cho người vay.
