Chu kì tăng giá của đất nền sắp quay lại?

Việc giảm lãi suất, thời kỳ tiền rẻ, nới lỏng tiền tệ, và dòng tiền được khơi thông đều là những yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường đất nền.

Có thể nhận thấy rằng, mức giảm giá đất nền hiện tại không còn sâu như quý 1/2023. Nhiều chuyên gia và người tham gia thị trường đồng lòng đánh giá rằng bất động sản đã vượt qua giai đoạn “đáy”.

Dấu hiệu tích cực của sự phục hồi đã xuất hiện trong các giao dịch đất nền, bao gồm cả loại hình đất thổ cư, đất vườn và đất dự án. Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường đất nền đang chuẩn bị bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Qua hơn 30 năm, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất. Đối chiếu với 3 lần sốt đất trước đó, có thể thấy rằng kinh tế vĩ mô và lãi suất thấp đã có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Sự giảm lãi suất trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 đã đóng góp vào việc kích thích các cơn sốt đất. Do đó, với sự giảm lãi suất hiện nay từ các ngân hàng, thị trường đất nền đang được kỳ vọng sẽ “bước gần” đến chu kỳ tăng trưởng mới.

Đồng thời, chính sách pháp luật của Nhà nước cũng là yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến những cơn sốt đất trong nhiều thập kỷ qua.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu và sự quan tâm từ các nhà đầu tư đối với sản phẩm đất nền đã tăng lên so với quý trước. Cụ thể, số lượng giao dịch đất nền trong quý 3/2023 đã tăng hơn so với quý 2/2023 (với 91,277 giao dịch đất nền, tăng 135,72% so với quý 2).

Tại TP.HCM, giá đất nền tại các dự án như Thủ Thiêm Villa (Quận 2) khoảng 126,2 triệu đồng/m2, The EverRich III (Quận 7) khoảng 115,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (Quận 7) khoảng 66,2 triệu đồng/m2…

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng tại khu vực Hà Nội, đất nền có sổ đang có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước. Các quận huyện cũng bắt đầu tổ chức đấu giá đất. Theo đó, với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm, dẫn dắt tăng giá cả khu vực.

Ngược lại, giá đất nền tại các tỉnh thành như Hòa Bình, Thái Nguyên, sau những giai đoạn điều chỉnh giảm tương xứng với giá trị thị trường, có dấu hiệu ổn định và không có xu hướng tăng giá trong quý 3/2023.

Đơn vị này đánh giá rằng thanh khoản trên thị trường bất động sản đang trở nên tích cực hơn, đặc biệt là so với giai đoạn khó khăn ở cuối năm trước và trong những tháng đầu năm nay. Thị trường đang bắt đầu chứng kiến nhiều dấu hiệu tích cực, đặc biệt là ở các địa phương có kinh tế phát triển, được đầu tư quan tâm, tập trung vào việc thúc đẩy phát triển hạ tầng và giao thông, cùng với nguồn cung đáp phù hợp với nhu cầu, như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, và TP.HCM…

“Gần đây, giá bất động sản đã trải qua mức giảm khá đáng kể, đặc biệt là trong phân khúc đất nền. Tâm lý của nhà đầu tư cũng đang từ từ hồi phục tích cực… Điều này đánh dấu một thời điểm tương đối thuận lợi để “rót tiền” đối với những nhà đầu tư có sẵn vốn,” ông Đính nhấn mạnh.

Nói về tình hình khó khăn của phân khúc đất nền, ông Đính chia sẻ rằng cuối năm 2022, do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ chặt chẽ, kết hợp với sự chủ yếu của các giao dịch đầu cơ, đã khiến thị trường đất nền gặp khó khăn.

Cụ thể, trong giai đoạn từ 2016 đến 2020, đặc biệt là từ năm 2021 đến đầu năm 2022, việc “săn đất” đã diễn ra rộng rãi, dẫn đến sự tăng giá liên tục. Kết quả là bong bóng bất động sản nở ra, thanh khoản giảm sút, nhiều nhà đầu tư do không kịp thời “rút lui” đang phải đối mặt với nguy cơ lỗ nặng.

“Trong năm 2023, khi tín dụng ngân hàng mở rộng, thị trường sẽ trải qua quá trình phục hồi. Tuy nhiên, không có sự tái diễn “sốt đất” như đầu năm 2022. Dòng tiền được kích thích nhưng không còn chỗ cho các nhà đầu cơ, thay vào đó, hướng dẫn vào nhóm người mua ở thực,” ông Đính khẳng định.

Trước câu hỏi về thời điểm thị trường có thể hồi phục, nhiều chuyên gia cho rằng loại hình đất vườn và đất nông nghiệp tại các tỉnh sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi so với các loại hình địa ốc khác. Theo đánh giá của một số người, hiện tượng chiết khấu cao ở phân khúc đất nền thường chỉ xuất hiện rộng rãi ở các chủ đầu tư lớn, tức là thị trường sơ cấp. Các nhà đầu tư cấp thấp rao bán với giảm giá sâu, nhưng thực tế chỉ là cách cắt giảm lãi, và trong tương lai có thể sẽ thay đổi.

Dự báo cho thấy từ cuối năm 2023 trở đi, thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng có thể trở nên dễ thở hơn. Đến giữa hoặc cuối năm 2024, thị trường đất nền tại các tỉnh cả trong Nam và ngoại Bắc có thể bắt đầu phục hồi. Tuy nhiên, để khởi đầu một chu kỳ sốt giá mới có thể cần 3-5 năm nữa. Mặc dù vậy, từ năm 2023, nếu các vấn đề về pháp lý được giải quyết nhanh chóng, có khả năng chu kỳ phục hồi sẽ đến sớm hơn dự kiến.

Theo đánh giá của những người chuyên môn, 3-5 năm tới có thể sẽ là chu kỳ của phân khúc đất nền. Tuy nhiên, để xảy ra chu kỳ này, cần có sự hội tụ của nhiều yếu tố như cung cầu, thông tin, hạ tầng, dòng vốn… mới có thể tạo ra những cơn sốt đất. Nói cách khác, sự sôi động trong giao dịch và sự tăng giá mạnh có thể xuất hiện vào khoảng thời gian từ 2026-2028.

Từ giữa năm 2024 trở đi, khi các nguồn vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ và hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực, có thể mở ra cơ hội cho giá đất tăng mạnh tại những địa điểm đó. Một số hiện tượng sốt đất cục bộ, nhỏ lẻ có thể xuất hiện trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau đó, giá không có xu hướng tăng, thị trường có thể trải qua giai đoạn đi ngang kéo dài vài năm.

Hiện nay, tâm lý của nhà đầu tư vẫn khá thận trọng khi đưa ra quyết định “xuống tiền”. Sức cầu vẫn giữ ở mức thấp, điều này làm tăng khả năng khó có thể xảy ra những cơn sốt đất trong thời gian ngắn.