Nếu Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có thể được giảm ngắn, thị trường có thể sớm bước vào giai đoạn bình thường mới.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sự sửa đổi của Luật Đất đai đang thu hút sự quan tâm lớn từ cộng đồng, đặc biệt là những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Thống kê cho thấy, đến 70% các khó khăn và vướng mắc trên thị trường bất động sản xuất phát từ những vấn đề pháp lý.
Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã được thông qua, nhưng nhiều điểm quan trọng vẫn cần đến Luật Đất đai được sửa đổi. Chỉ cần có sự “lệch lạc” nhỏ, không đồng bộ, có khả năng thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với những “bóng bóng” và không biết bao lâu mới có thể tìm ra giải pháp.
Theo VARS, ngoài các vấn đề đã được đông đảo người tham gia thảo luận và đồng thuận, vẫn còn khoảng 20 điểm quan trọng chưa đạt được sự thống nhất. Đây là những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các nhóm liên quan.
Cụ thể, nhóm vấn đề liên quan đến lợi ích của người dân có những điểm sau:
Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cần có quy định chi tiết, chính xác về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp lý của người dân. Việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo quy định đôi khi gặp khó khăn, với những thủ tục rối bời, có thể buộc người dân phải đối mặt với những khó khăn không cần thiết, thậm chí phải “đi xin”.
Quyền lợi của người dân khi có đất đai thuộc diện thu hồi: Cần thiết lập cơ chế và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp để bảo đảm quyền lợi của người dân khi đất đai của họ bị thu hồi. Điều này sẽ đảm bảo rằng người dân không phải chịu thiệt thòi. Đồng thời, cần có các kế hoạch tái định cư có hiệu quả, giúp duy trì cuộc sống hàng ngày của người dân mà không làm cho họ gặp khó khăn, tránh tình trạng “bị cưỡng chế, cưỡng đoạt” tâm lý.
Tiếp theo là nhóm vấn đề liên quan đến doanh nghiệp và nhà đầu tư, với các điểm cụ thể sau:
Tiếp cận đất đai: Quy trình tiếp cận đất đai cần được thực hiện một cách công khai và minh bạch hơn. Các quy định về đấu giá và đấu thầu cần được xác định cụ thể, thủ tục đơn giản để tránh sự rườm rà. Quá trình này cần đảm bảo công bằng và minh bạch.
Phương án tính tiền sử dụng đất: Việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo sự công bằng và khuyến khích chủ đầu tư phát triển dự án. Cần có quy định và tính toán chi tiết để hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Phương án nộp tiền sử dụng đất: VARS đề xuất xem xét phương án nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì một lần. Điều này giúp giảm áp lực tài chính đầu tư ban đầu cho chủ đầu tư, đồng thời tạo cơ hội để điều chỉnh giá bán bất động sản một cách hợp lý. Phương án này cũng giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư, giúp họ có thêm nguồn lực để đầu tư vào chất lượng của dự án. Đồng thời, giảm nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm đáp ứng các yêu cầu về vay ngân hàng và huy động vốn.
Liên quan đến việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp, quy định rằng diện tích đất ở phải có sẵn trong dự án và chủ đầu tư phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%. Tuy nhiên, VARS đặt ra câu hỏi liệu quy định này có gây khó khăn cho doanh nghiệp hay không. Nếu tuân thủ theo quy định này, doanh nghiệp sẽ có những lợi ích gì và sẽ gặp những giới hạn nào?
Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án, việc mua bán và đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ, cũng như việc phân lô tách thửa đều cần được cân nhắc một cách hài hòa. Các biện pháp này cần đảm bảo sự an toàn và không quá khắt khe, nhằm tránh mất “an toàn” nhưng không tạo ra những rủi ro không cần thiết.
Về nhóm vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước, VARS cho biết, đến ngày 30.12.2023, đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Điều này làm nền tảng và động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương trong tương lai. Tuy nhiên, cần có những quy định cụ thể và thống nhất để hỗ trợ các địa phương trong việc thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp và tránh xung đột hay mâu thuẫn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, đánh giá rằng việc tích cực rà soát với mục tiêu thông qua Luật Đất đai sửa đổi là một động thái quyết tâm của Chính phủ, hướng đến mục tiêu hoàn thiện các thể chế để kích thích và thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, với tầm ảnh hưởng sâu rộng của Luật này, ông Đính nhấn mạnh rằng quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua cần phải được tiến hành với sự cẩn trọng và tập trung tối đa của những người tham gia.
Theo ông Đính, nếu Quốc hội thông qua bộ luật quan trọng này trong kỳ họp bất thường đầu năm 2024, có khả năng rút ngắn quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Điều này sẽ tạo điều kiện cho thị trường chuyển sang giai đoạn bình thường mới một cách sớm nhất.
