Hơn một thập kỷ trước, khi thị trường bất động sản trải qua giai đoạn suy thoái, giá nhà đất ở các đô thị lớn giảm mạnh, lên đến 30%. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện tại, giá nhà không chỉ giữ ổn định mà còn có những dấu hiệu tăng trưởng, đặc biệt là trong phân khúc chung cư.
- Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư – Luật Nhà ở (sửa đổi) mới
- Lãi suất vay ngày cảng giảm, giá vàng lại ‘neo’ mức cao
Trong các cuộc họp nhằm giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng đã lên tiếng nhiều lần, yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải cân nhắc cơ cấu lại phân khúc và giảm giá nhà. Đây cũng là đề xuất của nhiều chuyên gia, xem đó như một biện pháp quan trọng để giải tỏa khó khăn và kích thích thanh khoản trên thị trường hiện nay.
Từ giữa năm 2022, khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc, nhiều người kỳ vọng sẽ xuất hiện những điều chỉnh giá nhà tương tự như thời kỳ khủng hoảng năm 2008-2009. Đặc biệt, năm 2023 được dự đoán sẽ là thời điểm thị trường bất động sản gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao.
Tuy nhiên theo ghi nhận của VnExpress, trong vòng 12 tháng qua, giá nhà đất đã giảm nhẹ ở một số khu vực trên thị trường bất động sản thứ cấp. Trái ngược với điều này, giá nhà chung cư có xu hướng tăng tại Hà Nội và chững lại ở TP.HCM. Một số dự án tại TP.HCM gặp áp lực tài chính, đã xuất hiện xu hướng giảm giá khoảng 15-20% do nhà đầu tư thực hiện chiến lược bán tháo. Tuy nhiên, dữ liệu từ kênh Batdongsan mới đây lại cho thấy sự ngược lại với dự đoán về giảm giá mạnh trong năm 2023, khi mặt bằng chung của thị trường bất động sản tăng nhẹ lên 6% so với đầu năm.
Sự phát triển này là một điểm khác biệt so với giai đoạn khủng hoảng bất động sản năm 2008-2009. Trong giai đoạn đó, tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều chung cư đã tổ chức các chương trình khuyến mãi vào cuối năm để giải ngân vốn. Việc giảm giá được thực hiện thông qua giảm trực tiếp trên giá bán hoặc thông qua các gói khuyến mãi và quà tặng. Nhiều nhà đầu tư đã phải hạ giá bán khoảng 10-15% đối với các phân khu mới để kích thích nhu cầu do khó khăn về dòng tiền. Hiện tượng này kéo dài đến năm 2012, khi số lượng căn hộ chung cư tồn kho trên thị trường gần 13.000 căn tại Hà Nội và TP.HCM, theo Bộ Xây dựng.
Thực tế, giá nhà khó có thể giảm mạnh như chu kỳ trước, mặc dù các doanh nghiệp khát dòng tiền, theo các chuyên gia. Nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt cạnh tranh, do nguồn cung mới đang khan hiếm.
Công ty nghiên cứu CBRE thông báo rằng tổng lượng cung căn hộ mới tại Hà Nội trong năm 2023 dự kiến sẽ giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm, tính từ năm 2013. Trong số đó, hơn 90% nguồn cung mới sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp. Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra tại TP.HCM, với nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo từ 70-80% trên thị trường trong thời kỳ gần đây.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc của EZ Property, nhận định rằng trong vòng 2-3 năm qua, số lượng dự án nhà ở mới được mở bán ở cả hai đô thị đã giảm đáng kể, chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Do đó, những chủ đầu tư có rổ hàng đang ra mắt vào thời điểm hiện tại nghiễm nhiên có lợi thế để duy trì giá bán ổn định và không phải giảm giá. Điều này đặc biệt áp dụng cho những chủ đầu tư có sức mạnh tài chính, không phải đối mặt với áp lực “bán nhanh để có ngay dòng tiền”.
Một nguyên nhân khác theo Chủ tịch HoREA, hiện tại các chủ đầu tư không phải đối mặt với áp lực giảm giá để cạnh tranh với nguồn cung nhà ở bình dân, phù hợp với túi tiền. Điều này là do trong vòng ba năm gần đây, thị trường bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM liên tục không có sự hiện diện của loại nhà ở này. Tình trạng này là khác so với chu kỳ trước đây, khi thị trường đối mặt với vấn đề thừa cung và và tỷ lệ nhà bình dân chiếm gần một nửa.
Giám đốc kinh doanh của một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư ở phía Đông Hà Nội thừa nhận rằng đang đối mặt với khó khăn về dòng tiền, doanh nghiệp khó để quyết định giảm giá bán trực tiếp cho sản phẩm của mình. Nguyên nhân là mỗi dự án khi ra mắt thị trường không chỉ hướng đến đối tượng mua để ở mà còn đối tượng mua đầu tư. Tỷ lệ giữa hai nhóm này khá cân bằng, thậm chí tại một số dự án của doanh nghiệp này, nhóm mua đầu tư chiếm hơn 60%. Ông cho biết, nhiều nhà đầu tư còn có chiều hướng mua nhiều căn hơn tại nhiều khu vực. Do đó, nếu giá bán tại khu vực mới giảm so với khu vực trước đó hoặc thậm chí so với các dự án lân cận, điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín và chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.
Thay vì lựa chọn việc giảm giá trực tiếp, vị này cho biết họ sẽ tập trung vào các giải pháp giảm giá gián tiếp cho khách hàng mới. Một ví dụ cụ thể là, đối với khu vực mới, 20% trong tổng số sản phẩm sẽ được áp dụng giá bán thấp hơn, khoảng 20-25% so với giá trung bình trong danh mục sản phẩm, điều này áp dụng khi khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh.
Ông Lê Hoàng Châu cũng nhận thức rằng nhiều dự án đang phải đối mặt với vấn đề pháp lý kéo dài suốt nhiều năm, dẫn đến chi phí đầu tư tổng cộng tăng lên đáng kể, làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn khi muốn giảm giá. Cấu trúc giá bán của các dự án nhà ở thương mại được tính bằng công thức: giá bán = giá thành + chi phí bán hàng + lợi nhuận. Mặc dù nhiều doanh nghiệp đã tự giảm chi phí bán hàng và giảm lợi nhuận, nhưng giá thành vẫn là yếu tố chi phối gây áp lực làm tăng giá bán.
Lý do là chi phí đầu tư và xây dựng đã tăng lên, trong khi tiền bồi thường và giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ và “được xem xét như là lợi nhuận”. Doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp nên cuối cùng phần này tính vào giá bán khách hàng phải gánh.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng giải pháp cho thị trường bất động sản vẫn là gỡ nút thắt về pháp lý và tăng cường khả năng tiếp cận vốn. Tuy nhiên, hai vấn đề lớn nhất của thị trường là Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng, đều chưa được thông qua sau khi sửa đổi. Do đó, chuyên gia đề xuất nhanh chóng hoàn thiện hai luật sửa đổi trên để mở rộng nguồn cung đất đai và nhà ở cho thị trường.
Chủ tịch HoREA cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm kỳ vọng lợi nhuận, không giữ giá cao và tăng chiết khấu, khuyến mãi để tạo ra thanh khoản. Các chủ đầu tư cần chuyển đổi hướng sang việc phát triển phân khúc nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của người dân để nâng cao tính cạnh tranh của thị trường.
