Thực tế hiện nay, số lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, và phần lớn trong số họ là những người hoạt động như trung gian trong giao dịch mua bán và chuyển nhượng bất động sản, thường được gọi là “cò đất”.
- Nên hay không mua đất trồng cây hàng năm để đầu tư lâu dài?
- Những lưu ý gì khi mua nhà đất Lâm Đồng, tránh vấn đề sạt lỡ
Một căn nhà, vô số môi giới bán
Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng hơn. Thi trường bất động sản chính thức hình thành. Từ đó đến nay, cùng với sự phát triển kinh tế, thi trường bất động sản ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Đóng vai trò quan trọng trong ngành Bất động sản là lực lượng môi giới bất động sản với vai trò trung gian kết nối thực hiện hàng trăm nghìn giao dịch mỗi năm với giá trị hàng nghìn tỷ đồng, mang lại hiệu quả kinh tế tối ưu cho tài sản bất động sản và lợi nhuận bền vững cho mỗi cá nhân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế hiện nay, số lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, và phần lớn trong số họ là những người hoạt động như trung gian trong giao dịch mua bán và chuyển nhượng bất động sản, thường được gọi là “cò đất”.
Dù có các quy định xử phạt, môi giới bất động sản vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hoặc rút lui, mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia. Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh, từ xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước,… đều có thể tham gia kết nối thực hiện giao dịch. Các cá nhân này không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.
“Vì vậy, không sai khi gọi những đối tượng này là ‘cò’, bởi những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự phân tích, kiểm định, đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất”, ông Đính cho biết.
Bên cạnh đó, còn là tình trạng thông tin thiếu minh bạch, tranh thủ sự “khan hiếm” nguồn hàng để tạo ra tình trạng “làm giá,” thậm chí “luột cọc” hoặc bán với giá cao hơn cho khách hàng để trục lợi và kiếm lời. Những hành vi này tổng hợp gây luận đoán trên thị trường, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hoặc “bong bóng bất động sản”.
Theo Chủ tịch VARS, trong một số quốc gia có thị trường bất động sản phát triển như Mỹ, Úc,… một căn nhà chỉ có một môi giới bán, trong khi ở Việt Nam, một căn nhà có vô số môi giới bán. Các quốc gia này cũng có những quy định cụ thể về vai trò và trách nhiệm của môi giới bất động sản.
Trong khi đó, tại Việt Nam, với các quy định của pháp luật hiện hành, giao dịch có thể được thực hiện mà không cần sự trung gian của môi giới. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch.
Làm thế nào để thoát mác “cò đất”?
Để thoát khỏi mác “cò đất,” theo Chủ tịch VARS, các môi giới bất động sản cần tham gia vào các khoá học đào tạo, tự học và tích luỹ kinh nghiệm trong suốt một quá trình, đặc biệt là thông qua việc kiếm chứng chỉ môi giới.
Ngoài các phẩm chất như đạo đức nghề nghiệp, khả năng trình bày, thuyết phục khách hàng,… môi giới cần phải hiểu về nghề, có kỹ năng tư vấn, định giá, biết đọc bản vẽ thiết kế, lập phương án dòng tiền, và hiểu rõ luật pháp,… Chỉ khi có kiến thức và kỹ năng như vậy, môi giới mới có thể đảm bảo quá trình tư vấn cho khách hàng vừa hiệu quả, vừa đảm bảo tính an toàn cho khách hàng.
Trên thực tế, để hiểu và tư vấn đầy đủ các nội dung kể trên, không phải giao dịch nào cũng được ghi nhận thành công, môi giới cần phải cung cấp cho khách hàng thông tin cụ thể như vậy. Thường thì họ chỉ quan tâm đến việc làm thế nào để giao dịch thành công nhanh nhất, để nhận được khoản phí hoa hồng, thường là 2-4% giá trị giao dịch.
“Thái độ này không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn gián tiếp làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư ngày càng suy giảm. Tuy nhiên, trong quá trình giao dịch, rủi ro không chỉ ở hai bên mua, bán mà còn xuất hiện ở lực lượng trung gian môi giới”, ông Đính lý giải.
Đặc biệt là rủi ro về việc bị cắt cầu. Ông Đính cho biết, nhiều khách hàng muốn “lượn cò” để tránh mất tiền môi giới. Nếu có thông tin vị trí căn nhà, hoặc hình ảnh căn nhà, khách hàng sẽ tự tìm địa chỉ và gặp chủ nhà để đàm phán trực tiếp. Hoặc chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau vì không muốn trả phí môi giới. Đôi khi, nhiều môi giới có khả năng thông qua quá trình học tập, “mất công, mất sức” tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng, nhưng khách hàng nghe xong tư vấn lại ký hợp đồng với “môi giới” sẵn sàng “cắt máu”, cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch.
Trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, đã có nhiều kiến nghị được đưa ra với mục tiêu ràng buộc vai trò và trách nhiệm của môi giới bất động sản để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. Ngoài ra, để nâng cao trách nhiệm, địa vị pháp lý của đội ngũ này.
Từ đó, lãnh đạo VARS đặt vấn đề, liệu có nên quy định các cơ chế để khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch bất động sản? Có thể thậm chí là ràng buộc giao dịch bất động sản phải có sự tham gia của môi giới? Mục tiêu của việc này là khuyến khích môi giới học hỏi, nâng cao tay nghề, và đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực bất động sản, “cò” còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, bất động sản là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hoa mù,” lấp lửng thông tin, gây hoang mang để dễ bề thao túng.
Do vậy, ông Đính cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh và bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu và xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về bất động sản.
