Nên hay không mua đất trồng cây hàng năm để đầu tư lâu dài? Ưu và nhược điểm của loại đất trồng cây hàng năm so với thị trường bất động sản chung là gì? Để có cái nhìn sâu hơn về vấn đề này và giảm thiểu các rủi ro không cần thiết trong quá trình đầu tư, hãy cùng chúng tôi khám phá thêm thông tin trong bài viết dưới đây!
Đất trồng cây hàng năm là gì?
Theo Điều khoản Phụ lục số 01 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là loại đất được dành riêng cho việc sản xuất các loại cây trồng, thu hoạch và hoàn thành chu kỳ sản xuất trong vòng không quá một năm, bao gồm cả trường hợp trồng cây hàng năm và để cây lưu gốc để thu hoạch trong khoảng thời gian không vượt quá năm năm, cùng với các trường hợp trồng cây hàng năm theo cách canh tác không đều đặn theo chu kỳ.
Theo định nghĩa trên, đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và loại đất trồng cây hàng năm khác. Trong phạm vi đất trồng lúa, chúng ta có đất chuyên dùng cho việc trồng lúa nước, đất còn lại cho trồng lúa nước và đất trồng lúa nương. Đối với loại đất trồng cây hàng năm khác, bao gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng cây hàng năm được phân chia như nào?
Đất trồng cây hàng năm được chia thành hai loại chính: Đất trồng lúa và Đất trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng lúa:
-
- Đất chuyên dành cho trồng lúa nước, gồm cả ruộng bậc thang.
- Đất trồng lúa nước còn lại, bao gồm cả ruộng bậc thang, chỉ trồng một vụ lúa mỗi năm.
- Đất trồng lúa nương, đất dành cho việc trồng lúa trên sườn đồi, núi dốc, có thể trồng từ một vụ trở lên.
Đất trồng cây hàng năm khác:
- Đất dành cho các loại cây hằng năm khác ngoài lúa, như cây rau, dược liệu, mía, đay, dâu tằm, cũng như đất dùng để trồng cỏ hoặc cỏ tự nhiên sau khi cải tạo để phục vụ chăn nuôi gia súc.
- Đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK): Bao gồm đất bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên được sử dụng để trồng các loại cây hằng năm khác.
- Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (NHK): Đất trên sườn đồi, núi dốc được dành để trồng cây hằng năm khác.
Có thể xây nhà trên đất trồng cây hàng năm hay không?
Quyết định mua đất trồng cây hằng năm còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác. Dựa theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đất trồng cây hằng năm được phân loại là đất nông nghiệp. Theo quy luật, đất phải được sử dụng theo mục đích đã đăng ký ban đầu. Đất trồng cây hằng năm được sử dụng cho hoạt động canh tác.
Điều này cũng có nghĩa rằng bạn không được phép xây dựng nhà trên đất trồng cây hằng năm mà không có thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng. Bạn sẽ cần phải thực hiện thủ tục để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nếu muốn xây nhà ở trên mảnh đất này. Kết quả của việc xác minh và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Quan trọng nhất là bạn cần có lý do thuyết phục để thực hiện thay đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà. Tuy nhiên, đáng chú ý rằng không phải tất cả các yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều được chấp nhận. Vì vậy, việc xây nhà trên đất trồng cây hằng năm chỉ có thể thực hiện khi có sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có thể chuyển đất trồng cây hàng năm thành đất thổ cư hay không?
Có thể quyết định mua đất trồng cây hàng năm và sau đó chuyển đổi thành đất thổ cư phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư, cần tuân theo những điều kiện sau:
- Cần được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân.
- Cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không được có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực.
Ngoài những điều kiện chung trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn dựa vào:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Nên hay không mua đất trồng cây hàng năm?
Lợi ích của đất trồng cây hằng năm
Ưu điểm về giá
Ưu điểm về giá là một trong những yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư cân nhắc khi đặt câu hỏi liệu có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không. Cụ thể, nếu việc mua đất nền yêu cầu một số tiền đáng kể, thì mua đất trồng cây chỉ đòi hỏi một số tiền nhỏ hơn, thậm chí chỉ vài chục triệu.
Sau đó, việc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không tốn nhiều so với việc đầu tư vào bất động sản. Trên thực tế, những lô đất này thường tăng giá đáng kể sau một thời gian ngắn. Đặc biệt, lô đất nếu có vị trí gần khu dân cư đông đúc thì giá trị càng tăng cao.
Ưu điểm về diện tích
Ngoài ưu điểm về giá, diện tích lớn cũng là một trong những điểm mạnh để quyết định liệu có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không. Diện tích tối thiểu cho phép trồng cây hàng năm có thể thay đổi tùy theo địa phương.
Tuy nhiên, diện tích trung bình thường từ 1.000 m2 trở lên, đây được xem là diện tích lí tưởng cho nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tầm trung. Những lô đất rộng có nhu cầu cao trên thị trường bất động sản hiện nay. Mua một lô đất rộng thường tiết kiệm hơn so với việc mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Đồng thời, việc phân lô và bán nền sau này cũng dễ dàng hơn.
Rủi ro khi mua đất trồng cây hàng năm
Rủi ro về tính thị trường
Tính thị trường trong lĩnh vực bất động sản luôn chịu tác động của biến động giá cả và lãi suất ngân hàng. Đặc biệt, trong những tình huống lạm phát và cung cầu không cân đối, số lượng bất động sản tồn đọng có thể tăng lên đáng kể, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn về tình trạng phá sản.
Vì vậy, trước khi quyết định mua đất trồng cây hàng năm, hãy thu thập thông tin từ các nguồn đáng tin cậy và có uy tín. Khảo sát kỹ lưỡng các tình hình cung cầu và tình hình thị trường để đưa ra quyết định hợp lý.
Rủi ro về tính quy hoạch
Nguy cơ liên quan đến quy hoạch cũng ảnh hưởng đáng kể đến quyết định về việc mua đất trồng cây hàng năm. Trước khi đưa ra quyết định, bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng bản đồ quy hoạch. Thông tin về quy hoạch thường được cập nhật tại các cơ quan địa phương quản lý đất đai, như Phòng Tài Nguyên và Môi Trường. Đầu tư vào đất bị vi phạm quy hoạch có thể dẫn đến rủi ro mất vốn và khó khăn trong việc chuyển nhượng.
Hơn nữa, việc đất nằm trong khu vực có quy hoạch có thể bị thu hồi bất kỳ lúc nào. Điều này có thể gây thiệt hại về tài chính đối với người sở hữu đang sử dụng đất cho mục đích kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây,… Người sở hữu có thể được bồi thường, nhưng mức độ bồi thường thường không cao.
