Mặc dù chung cư mini thường không có sổ đỏ, nhiều người vẫn lựa chọn mua vì giá thấp, vị trí thuận tiện để đi làm và đưa đón con đi học.
Những căn hộ chung cư mini có diện tích từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang phổ biến trên thị trường bất động sản ở Hà Nội, với mức giá dao động từ 600 triệu đến trên một tỷ đồng. Giá này đã tăng từ 15-20% so với giai đoạn 2015-2016.
Các chung cư mini thường cao từ 5-10 tầng, với hàng chục đến hơn trăm căn hộ, thường nằm trong các khu vực có mật độ dân cư đông đúc như các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm… Thủ tục xin cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn nhiều so với các dự án chung cư thương mại.
Tại Hà Nội, một số con ngõ như 44 Trần Thái Tông, 165 Dương Quảng Hàm, 255 Cầu Giấy, 199 Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy) hay phố Khương Hạ, Khương Trung (Thanh Xuân) được xem như “trung tâm” của chung cư mini với nhiều tòa nhà được bán và cho thuê. Tuy nhiên, đến nay, Hà Nội vẫn chưa công bố số lượng chính thức của loại hình sản phẩm này, mặc dù vào năm 2018, Sở Xây dựng đã đề xuất các quận, huyện thống kê số lượng chung cư mini.
Tại TP.HCM, trong giai đoạn 2010-2020, chung cư mini và các nhà trọ kiểu hộp diêm đã nở rộ ở các quận nội thành. Theo đại diện công an TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê dạng chung cư mini.
Giá hấp dẫn là một trong những yếu tố chính giúp chung cư mini phát triển mạnh, đặc biệt được ưa chuộng bởi các gia đình trẻ và những người mới bắt đầu trong sự nghiệp.
Phạm Đức Toản, người sáng lập của EZ Property, cho biết hầu hết các khách hàng mua chung cư mini thường là những người chưa đủ điều kiện để mua căn hộ tại các dự án thương mại. Trong thời gian gần đây, giá căn hộ thương mại trên thị trường đã ngày càng tăng, do đó, việc sở hữu một căn hộ vừa túi tiền trở nên khó khăn hơn.
Thực tế cho thấy, với mức giá dưới 1 tỷ đồng, người mua nhà gặp khó khăn khi muốn sở hữu căn hộ tại các dự án chung cư thương mại tại các quận nội đô ở Hà Nội hoặc cả trong các tập thể cũ.
Một chủ sở hữu căn hộ chung cư mini tại Mỹ Đình, có diện tích hơn 40 m2, chia sẻ rằng giá rẻ là một lý do quan trọng, và hàng tháng, chị không phải chi trả nhiều phí dịch vụ như khi ở chung cư thương mại. Chị cho biết so với nhà tập thể, chung cư mini thường được xây mới, có sự đồng bộ và sạch sẽ hơn.
Anh Minh Khánh, cư dân ở quận Long Biên (Hà Nội), đã vừa bán lại căn hộ chung cư mini có diện tích gần 50 m2 tọa lạc tại đường Nguyễn Văn Cừ vào tháng trước sau gần nửa năm đăng bán. Gia đình anh đã mua căn hộ này vào tháng 11/2022 với giá khoảng 1,2 tỷ đồng. Căn hộ này có hai phòng ngủ, một phòng vệ sinh, và nằm ở tầng 2 trong một tòa chung cư mini cao 7 tầng, có thêm 1 tầng hầm. Mặc dù căn hộ không có sổ đỏ, anh Khánh cho biết anh vẫn chấp nhận mua vì khả năng tài chính hạn chế và muốn ưu tiên việc ở gần trường học của hai con nhỏ.
Chung cư mini cũng là sự lựa chọn phổ biến đối với những người mới bắt đầu đi làm hoặc sinh viên đang thuê nhà.
Đối với những người mới đến làm việc tại Hà Nội, việc thuê chung cư mini với giá từ 4-7 triệu đồng mỗi tháng là một phương án hợp lý, đặc biệt khi giá thuê căn hộ thương mại tại một số quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện tại chủ yếu từ 10 triệu đồng trở lên. Trong những năm gần đây, chung cư mini cũng trở thành sản phẩm chủ lực trong phân khúc nhà cho thuê dành cho sinh viên. Một trường đại học ở quận Cầu Giấy mỗi năm tiếp nhận khoảng 2.000 sinh viên mới, nhưng ký túc xá của trường chỉ đủ chỗ cho vài trăm sinh viên.
Chung cư mini đã nở rộ, và theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), điều này bắt nguồn từ các hạn chế của quy định pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình và cá nhân. Ngoài ra, cũng có sự tham gia của các nhà đầu tư và một số doanh nghiệp có liên quan, hợp tác với các hộ gia đình và cá nhân để tiến hành xây dựng các công trình chung cư mini mà không đúng quy định.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 90 ban hành năm 2006 không có bất kỳ quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức chung cư mini. Tuy nhiên, vào năm 2010, Nghị định 71 đã thay thế Nghị định 90 và bắt đầu có quy định cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân dưới dạng chung cư mini, bao gồm nhiều tầng và nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Tiếp theo, Luật Nhà ở năm 2014 công nhận quyền sở hữu cho trường hợp nhà ở của hộ gia đình và cá nhân có từ hai tầng trở lên, và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên, đáp ứng đủ điều kiện về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở. HoREA đã đánh giá rằng đây là cơ sở pháp luật cơ bản đưa ra để hỗ trợ sự phát triển của loại hình chung cư mini, trong đó một số dự án đã vi phạm quy định và xây dựng sai phép.
Lợi nhuận cao, có thể lên đến 50% giá trị lô đất cũng đóng góp quan trọng vào sự phát triển của thị trường chung cư mini.
Ví dụ, ông Toản đã đề cập đến giai đoạn 2015-2016, khi một số khu vực tại Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu đồng mỗi mét vuông. Tại những nơi này, các chủ nhà xây dựng các tòa chung cư mini cao 10 tầng với chi phí đầu tư từ 11-13 triệu đồng mỗi mét vuông. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng mỗi mét vuông, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ diện tích trên 30 mét vuông.
Tuy đã có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu, nhưng rất ít căn hộ chung cư mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Điều này là do nhiều chủ đầu tư xây dựng các tòa nhà trong các ngõ, hẻm vi phạm các quy định giấy phép bằng việc tăng mật độ xây dựng, vượt quy định về chiều cao để tối ưu hóa lợi nhuận, mà không tuân thủ yêu cầu về hồ sơ phòng cháy và chữa cháy. Hầu hết người mua chung cư mini chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hoặc có thể được đưa vào tên sổ đỏ chung của lô đất. Tại Hà Nội, đã có trường hợp một cuốn sổ đỏ chứa tên của hàng chục người cùng sở hữu các căn hộ chung cư mini trên cùng một lô đất.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gần nhất vẫn quy định có thể cấp quyền chứng nhận sở hữu cho loại nhà ở như chung cư mini. Tuy nhiên, theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, điều này không nên được áp dụng, bởi nó có thể khuyến khích sự phát triển của chung cư mini và gây ra thêm các vấn đề cho các đô thị lớn, như vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy, và hạ tầng xã hội như trường học, y tế, và cơ sở hành chính.
Ông Đỉnh cho rằng cần phải thiết lập các biện pháp kiểm soát chặt chẽ đối với chung cư mini để tránh gây quá tải và đảm bảo an toàn cho các đô thị. Theo ông, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân nào muốn xây dựng chung cư, họ cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản.
