Sự thanh khoản trong thị trường bất động sản năm 2023 đang trở nên khó khăn, không phải mọi dự án với chính sách ưu đãi đều đảm bảo khả năng thanh khoản.
Báo cáo về thị trường bất động sản tháng 7 của DKRA Group tại khu vực TP Hồ Chí Minh và vùng lân cận cho thấy rằng phân khúc nhà phố và biệt thự đang trải qua giai đoạn “đóng băng”.
Theo thông tin cụ thể từ DKRA, trong phân khúc biệt thự/nhà phố, lượng tiêu thụ trong tháng 7 duy trì ở mức rất thấp, chiếm khoảng 17% của tổng nguồn cung mới, giảm gần như 100% so với cùng kỳ tháng 7 năm 2022. Giá bán cũng ghi nhận mức giảm đáng kể cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, dao động khoảng từ 6% đến 8% so với đầu năm 2023. Thêm vào đó, thanh khoản thị trường vẫn đang ở mức thấp, với giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và đi vào hoạt động.
Ngược lại, phân khúc căn hộ thể hiện một tín hiệu tích cực hơn. Số lượng nguồn cung mới trong tháng 7 tăng mạnh, gấp 3 hoặc 4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng A tại khu vực Đông TP Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới, trong khi ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, căn hộ hạng B và C vẫn giữ vị trí dẫn đầu.
Sức cầu trên thị trường đã có sự cải thiện đáng kể so với tháng trước, tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ tập trung vào một dự án đại đô thị tại khu Đông TP Thủ Đức được mở bán trong tháng này. Mặt bằng giá bán cả ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động đáng kể. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn duy trì mức tương đối trầm lắng, với các giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có mức giá dưới 2,5 tỉ đồng/căn.
Tuy nhiên, trong phân khúc đất nền tại khu vực phía Nam, thị trường vẫn tiếp tục trải qua thời kỳ trầm lắng. Cụ thể, chỉ có 24 nền đất được giao dịch trong tháng, giảm tới 94% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 22%. Trong số này, giao dịch tập trung chủ yếu vào nhóm sản phẩm đất đã hoàn thiện pháp lý, với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m2.
Về thanh khoản của thị trường bất động sản năm 2023 tại thời điểm hiện tại, không phải dự án nào cũng đạt được “quả ngọt” dựa trên chính sách ưu đãi tốt. Theo dữ liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn, có một tình trạng nhu cầu mua các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2 đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ với mức giá này rất hiếm, và hiện chỉ một số dự án ở ngoại ô TP Hồ Chí Minh duy trì được mức giá này.
Trong tình hình kinh tế khó khăn và sự trầm lắng trong giao dịch, các chủ đầu tư đang tìm kiếm giải pháp tối ưu để ứng phó, bao gồm áp dụng các chính sách khuyến mãi như chiết khấu, giảm số tiền đặt cọc cho từng sản phẩm, mở rộng ưu đãi bằng cách kéo dài thời gian thanh toán, miễn phí quản lý và ưu đãi lãi suất để thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, hầu hết các chương trình giảm giá mạnh mẽ khoảng 40-50% áp dụng cho phân khúc trung và cao cấp, chủ yếu hướng đến nhà đầu tư. Với tầm giá dao động từ 55 – 80 triệu đồng/m2, cơ hội cho người mua ở thực sự có hạn. Điều này chỉ là giải pháp kỹ thuật để tạo thanh khoản và giải phóng tồn kho, mà bản chất vẫn không thực sự điều tiết sản phẩm để phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.
Dự đoán từ cuối năm nay trở đi, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và vùng lân cận sẽ bắt đầu hồi phục sức mua. Mặc dù không thể so sánh được với giai đoạn đầu năm 2022, tuy nhiên, đây sẽ là sự hồi phục quan trọng để thị trường có thể lấy lại đà mạnh mẽ từ giữa năm 2024 trở đi.
