Quan hệ đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản thời gian qua đã trở nên phức tạp và đầy biến động. Nhiều tranh chấp phức tạp đã xảy ra tạo ra sự không ổn định trong thị trường bất động sản và thường dẫn đến thiệt hại đối với khách hàng. Nhiều chủ đầu tư đã chiếm tiền đặt cọc, gây ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của người mua. Chuyên gia và các cơ quan quản lý thị trường bất động sản đã chỉ ra rằng những tình huống phức tạp này thường bắt nguồn từ những lỗ hổng trong pháp luật hiện hành…
Thực tế đầy nhiễu loạn và khoảng trống của luật
Quan hệ đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được điều chỉnh chủ yếu bởi các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Hiện tại, Luật Kinh doanh bất động sản không chứa các quy định cụ thể về việc quản lý việc huy động vốn thông qua đặt cọc giữ chỗ hoặc đề cập đến các hợp đồng và thỏa thuận mà chủ đầu tư có thể ký kết với khách hàng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Luật Nhà ở (điều 69, 70) và Nghị định 99/2015/NĐ-CP (điều 19.2) có quy định đề cập đến quan hệ đặt cọc nhưng thường được kết hợp vào các quy định về hoạt động góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, và liên kết. Theo quy định này, chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở, hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Nếu giao dịch loại này được thực hiện, nó có thể bị vô hiệu hóa, và chủ đầu tư có thể bị xử phạt và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Luật Nhà ở (điều 63.4) cũng chứa quy định về việc đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng thuê nhà ở xã hội. Quy định này bao gồm các điểm sau:
- Điều kiện để chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc.
- Giới hạn về giá trị tối đa của tài sản được đặt cọc.
- Đối tượng và các điều kiện áp dụng cho khách hàng thuê.
Tuy nhiên, việc xem xét hiện trạng của pháp luật hiện hành cho thấy rằng trong phạm vi hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và cho thuê nhà ở xã hội, pháp luật nhà ở hiện tại đã giải quyết một phần những vấn đề gây nhiễu loạn trong thực tiễn. Tuy nhiên, bình diện chung của thị trường bất động sản, pháp luật vẫn còn thiếu các biện pháp ngăn chặn và xử lý tình trạng của các doanh nghiệp bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc hoặc tương tự để huy động vốn trái phép.
Dự kiến giải pháp của nhà làm luật
Cơ quan có trách nhiệm soạn thảo (sửa đổi) Luật Kinh doanh Bất động sản đã nhận thức đủ về thị trường và thực trạng pháp luật hiện hành. Theo dõi quá trình phát triển Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đến thời điểm hiện tại, có thể thấy rõ rằng các nhà làm luật đang cố gắng thiết kế giải pháp ứng phó với việc kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tập trung vào hai khía cạnh quan trọng sau đây:
Đầu tiên, Luật đang xem xét việc quy định những điều kiện mà các chủ đầu tư phải tuân theo nếu họ muốn ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng. Theo quy định này, có hai thời điểm đang được xem xét cụ thể, đó là: (i) khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện để tham gia vào hoạt động kinh doanh hoặc (ii) trước thời điểm này.
Thứ hai, Luật cũng đang xem xét việc quy định giá trị tối đa của khoản đặt cọc so với giá trị hợp đồng mua bán.
Khi nào được nhận đặt cọc?
Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra bất kỳ quy định cụ thể nào về các điều kiện cần thiết để ký kết hợp đồng đặt cọc, dẫn đến việc thiếu sự đồng nhất trong thực tiễn xét xử tại các tòa án.
Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu nếu bên nhận đặt cọc không thỏa mãn các điều kiện cần thiết để ký hợp đồng mua bán vào thời điểm hợp đồng đặt cọc được ký kết. Ví dụ, trong tình huống mà các bên đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đã bị thế chấp tại ngân hàng, thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên bị vô hiệu. Tuy nhiên, trong các trường hợp tương tự, quan điểm của các tòa án có thể trái ngược nhau.
Do đó, việc xác định rõ các điều kiện cần thiết để chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là cực kỳ cần thiết để đảm bảo tính đồng nhất trong việc hiểu và áp dụng các quy định trong thực tiễn xét xử.
Hơn nữa, thực tế trên thị trường bất động sản cũng đã chỉ ra sự cần thiết của việc đưa ra các điều kiện để bảo vệ tính pháp lý của dự án và đánh giá sơ bộ năng lực thực hiện của chủ đầu tư. Quy định này sẽ ngăn chặn tình trạng “tay không bắt giặc” và việc tạo ra các dự án ảo để lừa dối khách hàng, đồng thời giúp lọc bỏ các chủ đầu tư không đáng tin cậy và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Vậy thì thời điểm nào là thích hợp để ký kết hợp đồng đặt cọc? Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần làm rõ mục tiêu và ý định của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Theo góc độ lý thuyết, đặt cọc được xem như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Vì vậy, có quan điểm cho rằng “tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc, bất động sản sẽ hình thành trong tương lai phải đáp ứng đủ điều kiện và có thể ký kết hợp đồng mua bán, nhưng để các bên có thời gian chuẩn bị (giấy tờ, tiền bạc) thì thỏa thuận đặt cọc được thực hiện trước, và sau đó là thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.”
Tuy nhiên, từ góc độ kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực đặc thù như bất động sản, việc ký kết hợp đồng đặt cọc đóng vai trò quan trọng trong việc khảo sát thị trường và đánh giá nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm dự án. Thông tin thu thập từ hoạt động này có giá trị quan trọng cho các quyết định kinh doanh của chủ đầu tư. Ở một số quốc gia, thông tin này có thể là một trong những điều kiện để ngân hàng xem xét việc cấp vốn cho dự án của chủ đầu tư.
Vì vậy, để cân nhắc quyền lợi của cả hai bên, có lập luận cho việc cho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện để bắt đầu công việc xây dựng, nhưng phải sau thời điểm dự án đủ điều kiện pháp lý để tiến hành khởi công xây dựng.
Cọc 2%, 5%, 10% hay 30%?
Bộ luật Dân sự năm 2015 (theo điều 295) quy định rằng giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Từ quy định này, ta có thể suy ra rằng Bộ luật Dân sự hiện hành không can thiệp vào tỷ lệ giá trị tài sản đặt cọc so với giá trị hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, với mối quan ngại rằng giá trị tài sản đặt cọc quá cao có thể dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng tài sản này để mục đích khác hoặc phát triển dự án, các nhà lập pháp đã đưa ra một phương án để giới hạn tỷ lệ tối đa giá trị tài sản đặt cọc. Theo phiên bản dự thảo ngày 27-7-2023, mức giới hạn này là 2% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng mức 2% có thể thấp và cần xem xét các mức như 5%, 10%, 15% hoặc 30%.
Nên nhớ rằng ý tưởng này không mới và không hiếm gặp. Chẳng hạn, trong Luật Nhà ở hiện hành, tại điều 63.4 cũng đã có quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc cho thuê nhà ở xã hội trong tương lai, là 12 tháng tiền thuê nhà tính trước.
Các quốc gia khác cũng đã đưa ra quy định cụ thể về giới hạn tối đa giá trị tài sản đặt cọc. Ví dụ, ở Trung Quốc, theo điều 587 của Bộ luật Dân sự, mức tiền đặt cọc “không được vượt quá 20% giá trị của hợp đồng chính,” và phần vượt quá sẽ không có hiệu lực. Tại Úc, mức tiền đặt cọc tối đa cho các giao dịch mua bán đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (off-plan) không được vượt quá 10% giá trị lô đất.
Với bản chất là tài sản bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng, khoản tiền đặt cọc cần phải được giới hạn ở một tỷ lệ nhất định để tránh sự nhầm lẫn với các thanh toán tiến độ trong dự án.
Tỷ lệ này không nên quá thấp, vì điều này có thể dẫn đến nguy cơ các bên dễ dàng phá vỡ thỏa thuận hoặc chấp nhận việc trả lại tiền đặt cọc khi giá bất động sản biến động cao hơn tỷ lệ đặt cọc. Tuy nhiên, tỷ lệ cũng không nên quá cao, vì điều này sẽ đặt áp lực lớn lên khách hàng và không tối ưu hóa hiệu quả kinh tế của giao dịch, do khoản tiền đặt cọc nguyên tắc là “đóng băng” và không được sử dụng. Dựa trên kinh nghiệm của một số quốc gia, có thể xem xét lựa chọn tỷ lệ là 10% hoặc 20%.
Tuy nhiên, giải pháp này mặc dù cần thiết nhưng không phải là giải pháp hoàn hảo để giới hạn nguy cơ chiếm đoạt tiền đặt cọc từ phía chủ đầu tư. Theo quy định tại Nghị định 21/2022/NĐ-CP, bên nhận tiền đặt cọc có nghĩa vụ: (i) bảo quản và duy trì tài sản đặt cọc; (ii) không thực hiện giao dịch dân sự hoặc sử dụng tài sản đặt cọc mà chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc; và (iii) chỉ được sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về việc ký kết hợp đồng.
Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nằm ở việc làm thế nào để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ đúng quyền và nghĩa vụ của họ như một bên nhận tiền đặt cọc. Cả pháp luật hiện hành và các giải pháp được đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đều đang tiếp tục đối mặt với thách thức này.
Do đó, việc bổ sung các quy định về cơ chế bảo quản và duy trì tài sản đặt cọc trong tình huống như vậy trở thành yếu tố quan trọng nhất để giải quyết vấn đề phức tạp mà thực tế đang đặt ra. Thông tư 16/2023/TT-NHNN đã đưa ra một giải pháp khá hợp lý và có thể được xem xét làm một phần của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, “trong trường hợp vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, cần thiết phải thực hiện biện pháp phong tỏa số tiền được giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên tại hợp đồng vay cho đến khi nghĩa vụ bảo đảm kết thúc.”
Ngoài ra, theo kinh nghiệm từ nước ngoài, giải pháp tương tự đã được áp dụng. Theo đó, các khoản tiền đặt cọc liên quan đến các hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai phải được giữ bởi bên liên quan (thường là đại lý bất động sản) trong tài khoản ủy thác hoặc tài khoản tiền gửi được kiểm soát trong suốt thời gian đặt cọc.
