Đất phân lô bán nền là một phân khúc đầu tư hấp dẫn, mang lại nhiều cơ hội sinh lợi cho các nhà đầu tư và đáp ứng nhu cầu của nhiều người dân. Tuy nhiên, trong quá trình mua bán đất phân lô bán nền, không ít người dân gặp phải tình trạng không được cấp sổ đỏ, và đôi khi phải đối mặt với việc chủ đầu tư không uy tín sử dụng tài sản của họ để thế chấp tại ngân hàng.
Vậy đất phân lô bán nền là gì? Có quy định và chính sách gì về loại đất này? Nếu bạn đang xem xét việc mua đất phân lô bán nền, điều quan trọng là phải lưu ý các quy định và chính sách liên quan. Hãy cùng tìm hiểu để có thể trả lời cho câu hỏi: “Nên hay không: Mua đất phân lô bán nền?”
Đất phân lô bán nền là gì?
Đất phân lô bán nền là hình thức mà các chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện các dự án xây dựng. Sau đó, họ chuyển nhượng quyền sử dụng những thửa đất này cho người khác để họ có thể tự mình xây dựng nhà ở, kinh doanh, hoặc cho thuê…
Quy định pháp luật về đất phân lô bán nền gồm các điều kiện sau:
- Dự án cần phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại đó.
- Chủ đầu tư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng, bao gồm cả công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, dựa trên quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt trước đó.
- Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân để họ tự xây dựng nhà ở, kinh doanh, hoặc cho thuê…
- Chủ đầu tư phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước, và việc thu gom rác thải.
- Chủ đầu tư cần hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án phân lô bán nền, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và các lệ phí liên quan nếu có.
- Dự án đất phân lô bán nền cần nằm trong khu vực đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, theo quy định tại khoản 2 của quy định này.
- Đảm bảo dự án không nằm trong các khu vực sau đây:
- Không nằm trong địa bàn quận nội thành của đô thị đặc biệt.
- Không nằm trong khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.
- Không nằm trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình kiến trúc nổi bật trong đô thị.
- Không nằm trong mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Quy trình chi tiết để lập dự án đất phân lô bán nền bao gồm các bước sau:
Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất và kiểm tra quy hoạch
- Chủ đầu tư cần tìm quỹ đất phù hợp và kiểm tra quy hoạch địa phương.
- Nếu cần, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và đền bù cho chủ sở hữu đất trước khi phân lô bán nền.
- Nếu đất được giao bởi nhà nước, chủ đầu tư phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.
Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500
- Liên hệ với phòng địa chính quận huyện để được hướng dẫn về việc lập báo cáo đầu tư.
- Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.
- Lập quy hoạch tổng mặt bằng và xin phê duyệt quy hoạch tại sở tài nguyên và môi trường quận huyện.
Bước 3: Đợi phê duyệt quy hoạch 1/500
- Thời gian chờ phê duyệt quy hoạch 1/500 là từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng
- Chủ đầu tư tiến hành xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho dự án theo quy định.
- Kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện theo quy định.
- Sau khi hoàn tất, chủ đầu tư đề nghị sở tài nguyên môi trường tiến hành nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.
Bước 5: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
- Chủ đầu tư đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
- Tiến hành đo bản vẽ tách thửa và xin tách thửa. Thời gian xin tách thửa có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 6: Tiến hành công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật.
Nên hay không nên mua đất phân lô bán nền?
Đây là một câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu mua đất đặt ra. Câu trả lời là CÓ, vì loại hình đất này có thể đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua. Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư, cần thận trọng và lưu ý các điều sau:
Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn và hiệu quả
Tình trạng mua đất phân lô bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra khá nhiều. Không ít khách hàng phải đối mặt với những vấn đề pháp lý phức tạp và khó khăn trong việc đòi lại tiền hoặc nhận lại đất sau khi mua. Chính vì vậy, để tránh những rủi ro khi mua đất phân lô bán nền, người mua cần xem xét kỹ những yếu tố dưới đây:
♦Xác minh và kiểm tra thông tin về chủ đầu tư
Nếu người bán không phải là chủ đầu tư mà là cá nhân, người mua cần tiến hành kiểm tra kỹ hơn vì có nguy cơ liên quan đến việc mua dự án “ma” và rủi ro lợi nhuận bất chính mà những kẻ xấu có thể tận dụng. Vì vậy, bước đầu tiên là người mua cần phải xác định chính xác thông tin về chủ đầu tư.
Ngoài ra, người mua cần nghiên cứu và xác minh xem người thực hiện giao dịch có được ủy quyền từ chủ đầu tư hay không. Hiện nay, có nhiều “cò đất” không cung cấp thông tin rõ ràng, không cung cấp văn bản ủy quyền, nhưng lại tham gia vào quá trình thực hiện các thủ tục giao dịch.
♦Xác minh và kiểm tra tính pháp lý của dự án
Người mua cần tìm hiểu xem chủ đầu tư đã nhận được phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền từ UBND cấp tỉnh hay chưa, qua việc xem xét các tài liệu sau:
- Các quyết định phê duyệt dự án và quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy phép phân lô bán nền được cấp bởi UBND tỉnh.
- Bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
- Các tài liệu và giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính của dự án.
- Văn bản nghiệm thu việc hoàn thiện hạ tầng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trong trường hợp mua đất phân lô bán nền từ cá nhân, người mua cần kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
♦Kiểm tra kết cấu hạ tầng
Người mua cần kiểm tra xem hạ tầng dự án đã được xây dựng và hoàn thiện đúng như quy hoạch 1/500 hay không. Điều này bao gồm các yếu tố như dịch vụ hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có sự kết nối hợp lý không, đảm bảo cung cấp các tiện ích cần thiết cho cư dân. Hãy kiểm tra các dịch vụ như điện, nước, hệ thống thoát nước, và thu gom rác đã được triển khai đầy đủ.
♦Xác định đất mua có bị tranh chấp/thế chấp
Để xác định xem đất mua có bị tranh chấp hoặc thế chấp không, người mua có thể truy cập vào trang web của dự án hoặc liên hệ với văn phòng đất đai tại địa phương để kiểm tra.
♦Thời hạn sử dụng đất
Người mua cần kiểm tra xem đất có thời hạn sử dụng hay không. Một số dự án có đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng có thể đang bị thế chấp, kê biên, hoặc trong tình trạng tranh chấp. Điều này có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong tương lai.
Hơn nữa, người mua cũng nên tham khảo ý kiến của cư dân địa phương hoặc liên hệ với UBND địa phương để đảm bảo tính chính xác và pháp lý của dự án mua vào, tránh mua phải dự án “ma” và đối mặt với rủi ro tài chính.
Việc đầu tư mua đất đòi hỏi một chi phí lớn, do đó, quý vị cần thực hiện một quá trình tìm hiểu cẩn thận về tất cả các thông tin liên quan để tránh rơi vào tình trạng bị lừa. Hy vọng rằng bài viết này sẽ giúp cho những nhà đầu tư và những người quan tâm đến việc sở hữu đất phân lô bán nền.
