Người sử dụng đất phải đạt được những điều kiện gì để được cấp sổ đỏ? Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án hiện nay được quy định như thế nào? Cùng Thiên Long Real tìm hiểu ngay sau đây nhé!
Đất nền dự án là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra định nghĩa cụ thể về “đất nền,” tuy nhiên, ta có thể hiểu đơn giản rằng đó là các mảnh đất chưa trải qua các hoạt động can thiệp từ con người như đào, đắp, hoặc san lấp và vẫn giữ nguyên tình trạng tự nhiên ban đầu. Dựa trên định nghĩa này, đất nền trong một dự án có thể được hiểu là các lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư, chưa được bắt đầu xây dựng và vẫn đang ở trạng thái nguyên vẹn.
Nói chung, đất nền dự án thường được chọn tại các khu vực đã được quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, và có nhiều tiện ích xung quanh. Mục đích sử dụng đất nền này trong các dự án có thể đa dạng, bao gồm khu sinh thái, dự án dân cư, hoặc các dự án thương mại như văn phòng, nhà xưởng. Do đó, đất nền thường được chia thành từng lô cụ thể, vẫn giữ nguyên tình trạng tự nhiên và chưa được xây dựng nhà ở tại thời điểm chuyển nhượng hoặc mua bán.
Người sử dụng đất phải đạt được những điều kiện gì để được cấp sổ đỏ?
Do đất nền trong dự án thường là dạng đất được phân lô và sử dụng cho mục đích bán hoặc kết hợp với cho thuê nhà ở, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất phải tuân thủ theo quy định tại Khoản 17 của Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP do Chính phủ ban hành, sửa đổi và bổ sung một số điều trong việc thi hành Luật Đất đai.
Theo quy định này, để cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án, các yêu cầu bao gồm:
1. Chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và cho thuê phải hoàn thiện công việc đầu tư xây dựng hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự thực hiện xây dựng nhà ở. Cụ thể, việc hoàn thiện đầu tư xây dựng hạ tầng phải đảm bảo:
- Xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Kết nối các công trình hạ tầng với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
- Cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước, và thu gom rác thải.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải đảm bảo hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất dự án. Các nghĩa vụ tài chính này bao gồm tiền sử dụng đất đối với đất được giao đất bởi Nhà nước, tiền thuê đất đối với đất được cho thuê bởi Nhà nước, lệ phí trước bạ, thuế, và các chi phí liên quan khác.
3. Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải được triển khai tại các khu vực đô thị hoặc khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô và bán nền, chính là bản chất của đất nền trong dự án.
Dưới góc độ này, các điều kiện về khu vực thực hiện dự án và loại đô thị thích hợp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô và bán nền bao gồm:
- Không bao gồm các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
- Các lô đất phân lô không nằm trên các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
- Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, đặc biệt là trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình kiến trúc nổi bật trong đô thị.
4. Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê phải tuân thủ toàn bộ các quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị, kinh doanh bất động sản, nhà ở và xây dựng cũng như phát triển đô thị.
Khi đáp ứng đủ bốn điều kiện nêu trên, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất. Sau đó, chủ đầu tư có quyền thực hiện việc mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất nền trong dự án.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền dự án hiện nay được quy định như thế nào?
Khi các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nền trong dự án xây dựng và phát triển nhà ở đã được thỏa mãn, chủ đầu tư sẽ có quyền tiến hành giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án. Theo đó, người mua hoặc người nhận chuyển nhượng đất phân lô hoặc bán nền phải tuân thủ các điều kiện và tiêu chí đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quá trình phê duyệt dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp với cho thuê từ phía chủ đầu tư.
Với việc đảm bảo các điều kiện như trên, trình tự và thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nền trong dự án sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 22 của Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP. Cụ thể, quy trình này bao gồm các bước sau:
1. Chủ đầu tư dự án chuẩn bị và gửi hồ sơ yêu cầu thẩm định kết quả công trình
Theo quy định này, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư của dự án phát triển nhà ở phải đệ trình Sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có dự án. Hồ sơ này bao gồm các giấy tờ và tài liệu sau đây:
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền.
- Chứng từ chứng minh rằng chủ đầu tư dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp có sự thay đổi về nghĩa vụ tài chính, chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính cho sự thay đổi đó phải được nộp (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).
- Sơ đồ biểu diễn mặt bằng nhà và đất đã xây dựng, bao gồm một trong hai loại sau đây:
- Bản vẽ mặt bằng hoàn công.
- Bản vẽ thiết kế mặt bằng, bao gồm kích thước của từng phần của căn hộ đã được bán, phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký.
- Giấy phép xây dựng (nếu có).
- Thông báo từ cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Danh sách các căn hộ và công trình xây dựng, bao gồm thông tin về số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng, và diện tích sử dụng chung và riêng của từng căn hộ. Trong trường hợp nhà chung cư, sơ đồ cũng phải thể hiện phạm vi phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, và mặt bằng của từng tầng và từng căn hộ.
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Theo quy định tại khoản 2 của Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi và bổ sung bởi khoản 22 của Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, trong vòng không quá 30 ngày từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ kiểm tra tình hình sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng, cũng như điều kiện liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở và công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn tất quá trình kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả của cuộc kiểm tra.
Lưu ý rằng, thông báo này cần được kèm theo sơ đồ biểu diễn tình hình nhà và đất đã được kiểm tra, để sau này Văn phòng đăng ký đất đai có thể tiến hành thủ tục đăng ký nhà và đất cho người mua, trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, kết quả của cuộc kiểm tra cũng phải được công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có dự án.
3. Chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán đất dưới hình thức phân lô hoặc bán nền với bên nhận chuyển nhượng hoặc bên mua
Sau khi chủ đầu tư dự án đã hoàn tất các thủ tục được nêu tại bước 1 và bước 2 và đã nhận được thông báo về đủ điều kiện cho việc mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, họ sẽ tiến hành giao dịch với khách hàng bằng cách lập và ký hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng, đồng thời thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 của Điều 167 trong Luật Đất đai năm 2013.
4. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm đệ trình một bộ hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua nhà ở. Hoặc họ cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự tiến hành đăng ký. Bộ hồ sơ này bao gồm các giấy tờ và tài liệu sau:
– Một đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 04a/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng, đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật;
– Biên bản bàn giao nhà, đất, hoặc công trình xây dựng;
– Các giấy tờ của bên mua hoặc bên nhận chuyển nhượng, chẳng hạn như căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (nếu có);
– Giấy uỷ quyền (nếu việc đăng ký được thực hiện thông qua uỷ quyền).
Sau khi đã hoàn tất chuẩn bị hồ sơ, bao gồm đầy đủ giấy tờ và tài liệu nêu trên, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, tại địa phương nơi có dự án.
5. Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai đảm nhận nhiệm vụ kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ và xác minh xem hồ sơ đủ điều kiện hay không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn thành việc kiểm tra và xác minh tính hợp lệ của hồ sơ, các công việc sau sẽ được thực hiện:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
– Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
– Chuẩn bị hồ sơ để nộp cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp) để điều chỉnh vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
– Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
6. Trả kết quả cuối cùng
Người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đối với đất nền mua, nhận chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định.
