Có thể tách sổ riêng cho đất đồng sở hữu không là một vấn đề phức tạp và đầy rủi ro đối với những người đang đồng sở hữu đất hoặc có ý định mua đất sổ chung. Để hạn chế rủi ro và hiểu rõ hơn về quy trình mua bán và chuyển nhượng đất đồng sở hữu, người mua cần xem xét những điều sau đây.
Đất đồng sở hữu là gì?
Đất đồng sở hữu là loại đất có hai hoặc nhiều chủ sở hữu, không có quan hệ hôn nhân hoặc gia đình trực tiếp giữa họ. Một đặc điểm dễ nhận biết của đất đồng sở hữu là trên trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thường có dòng chú thích ghi rõ “Cùng sử dụng đất đối với ông/bà…”
Do đó, để thực hiện việc chuyển nhượng đất đồng sở hữu, cần phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.
Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, điều 98 Luật Đất đai năm 2013:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Theo quy định của pháp luật hiện hành, các thành viên có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều có quyền tuyệt đối trong việc quyết định về mảnh đất mà họ sở hữu, miễn là hành động của họ không vi phạm luật pháp. Điều này cũng áp dụng cho trường hợp của đất đồng sở hữu. Để bán, chuyển nhượng hoặc tặng đất sổ chung, phải có sự thống nhất của đầy đủ các thành viên có tên trong sổ.
Nếu có một trong các thành viên đồng sở hữu không đồng ý với quyết định của các bên khác, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý theo quy định tại Điểm B, Khoản 2, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013.
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Tóm lại, trong trường hợp quyền sử dụng đất được chia nhỏ cho từng người: Nếu mỗi thành viên muốn tách riêng phần đất của mình, họ cần thực hiện quy trình tách thửa đất và đồng thời hoàn thành các thủ tục để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
Trường hợp quyền sử dụng đất không được chia nhỏ thành từng phần riêng lẻ, trong trường hợp này, một người đại diện sẽ thực hiện quyền và trách nhiệm của toàn bộ nhóm sử dụng đất.
Đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được hay không?
Việc tách sổ riêng cho đất đồng sở hữu hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, để tách thửa và có sổ đất riêng tên, phải có sự đồng thuận từ tất cả các chủ sở hữu của mảnh đất đó.
Hơn nữa, quy trình tách sổ đất đồng sở hữu phải tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật. Người muốn thực hiện tách thửa phải tiến hành các thủ tục và yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho thửa đất được tách. Đồng thời, cần đảm bảo tuân thủ các quy định về quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương.
Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu
Hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu
Để chuẩn bị hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu, bạn cần các tài liệu sau:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất đã được cấp.
- Mẫu đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 09/ĐK.
- Văn bản hoặc hợp đồng thỏa thuận về việc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tất cả các chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với mảnh đất đó.
Quy trình thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Bạn có thể mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị để nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện địa phương hoặc nộp tại UBND cấp xã, phường nơi có đất. Thời hạn nộp hồ sơ là trong vòng 03 ngày kể từ khi tiếp nhận đủ hồ sơ. UBND sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Khi nộp hồ sơ, nếu phát hiện giấy tờ còn thiếu hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn cho người nộp chỉnh sửa, bổ sung theo đúng quy định trong vòng tối đa 3 ngày.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu nhận hồ sơ, đồng thời hẹn ngày trả kết quả cho người nộp hồ sơ tách sổ.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và quyết yêu cầu theo đúng trình tự pháp luật
Bước 4: Trả kết quả
Trong tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận sẽ trả kết quả cho người sử dụng đất.
Thời gian quy định tách sổ riêng của đất sổ chung
Nếu bạn đang quan tâm đến việc tách sổ đỏ của đất đồng sở hữu và muốn biết thời gian cụ thể, dưới đây là những quy định về thời gian tách sổ đỏ của đất đồng sở hữu:
- Không quá 10 ngày kể từ khi hồ sơ được tiếp nhận.
- Riêng đối với các vùng miền núi, vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu và xa, cũng như các vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời gian trả kết quả là không quá 20 ngày.
Lưu ý về thời gian tách sổ đỏ đồng sở hữu:
- Thời gian thực hiện tách sổ đỏ đất đồng sở hữu không bao gồm các ngày nghỉ và lễ theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp người sử dụng đất cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan, vi phạm pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất, hoặc cần trưng cầu giám định, thì thời gian thực tế có thể kéo dài hơn so với quy định chung.
Đất đồng sở hữu có thể xây nhà không?
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020), tại Điều 89, quy định rõ ràng về việc xây dựng trên đất đồng sở hữu. Theo quy định này, cá nhân hoặc tổ chức muốn xây dựng trên đất đồng sở hữu không được miễn cấp phép xây dựng.
Do đó, nếu bạn đang là một trong những chủ sở hữu của một thửa đất đồng sở hữu và có kế hoạch xây dựng một ngôi nhà trên đó, bạn sẽ phải tuân theo các thủ tục xin cấp phép xây dựng tùy theo loại công trình cụ thể mà bạn định xây dựng.
Khi xin phép xây dựng nhà trên đất đồng sở hữu, bạn cần sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu đồng sở hữu. Điều này thường được thực hiện thông qua việc ký xác nhận bằng văn bản theo mẫu quy định.
Nếu diện tích đất sau khi chia thành từng phần cho từng chủ sở hữu đủ diện tích tối thiểu theo quy định, bạn có thể được cấp phép xây dựng nhà theo quy định của pháp luật.
