Việc cho thuê đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, tuy nhiên, việc này cần tuân theo đầy đủ điều kiện, quy trình, và thủ tục theo quy định của pháp luật. Nhiều người dân đã tỏ ra hoài nghi liệu việc cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ có vi phạm quy định pháp luật hay không?
Luật sư Nguyễn Phó Dũng – Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và thành viên Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, đã cung cấp lời tư vấn như sau:
Việc cho thuê đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất, và quá trình cho thuê đất phải tuân theo đầy đủ các điều kiện, quy trình và thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Theo Điều 168 của Luật Đất đai 2013, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phụ thuộc vào thời điểm cụ thể: “Người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất có quyền thực hiện các quyền sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện sau khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.
Trong trường hợp người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc có nghĩa vụ tài chính bị ghi nợ, thì việc thực hiện các quyền phải chờ đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Theo quy định đã nêu, người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện quyền cho thuê đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền sau khi có giấy chứng nhận hoặc khi đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, Điều 188 của Luật Đất đai 2013 cũng đưa ra các điều kiện cụ thể để cho thuê quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Phải có giấy chứng nhận, ngoại trừ những trường hợp được quy định tại khoản 3 của Điều 186 và nhận thừa kế theo khoản 1 của Điều 168 trong Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị tạm kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Dựa trên những quy định trên, có thể kết luận rằng người sử dụng đất không được phép cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ.
Cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ có thể bị phạt hành chính lên đến 20 triệu đồng
Vi phạm việc cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ có thể dẫn đến xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 3 của Điều 18 trong Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Cụ thể:
- Khu vực nông thôn có thể bị phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng, trong khi khu vực đô thị có thể bị phạt từ 5 – 10 triệu đồng, trong trường hợp không đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai.
- Khu vực nông thôn có thể bị phạt tiền từ 5 – 10 triệu đồng, trong khi khu vực đô thị có thể bị phạt từ 10 – 20 triệu đồng, trong trường hợp không đáp ứng ít nhất hai điều kiện quy định tại khoản 1 của Điều 188 trong Luật Đất đai.
Ngoài ra, cá nhân hoặc hộ gia đình vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
- Bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất.
- Bên thuê phải hoàn trả tiền thuê đất đã thu trong thời gian còn lại.
- Bên cho thuê phải nộp lại số lợi bất hợp pháp đã thu được từ việc cho thuê đất không đáp ứng điều kiện trong thời gian vi phạm.
