Các giao dịch liên quan đến việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể mang theo nhiều nguy cơ liên quan đến vấn đề pháp lý. Điều 57, 58 và 59 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định những vấn đề quan trọng trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Thanh toán trong quá trình giao dịch mua bán và thuê mua bất động sản dự kiến trong tương lai
Thanh toán trong giao dịch mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện trải qua nhiều lần. Lần đầu, số tiền không vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Các lần thanh toán tiếp theo phải tương ứng với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho khách hàng. Trong trường hợp bên bán hoặc bên cho thuê mua là doanh nghiệp nước ngoài, tổng số không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, thì bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại của giá trị hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho bên mua hoặc bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng số tiền ứng trước từ khách hàng theo mục đích đã cam kết.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán và thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Bên cạnh những quyền và nghĩa vụ được quy định trong Chương II của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, các bên tham gia giao dịch mua bán và thuê mua bất động sản dự kiến trong tương lai còn mang các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Bên mua và bên thuê mua được phép yêu cầu bên bán hoặc bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, cách sử dụng tiền ứng trước và thực hiện việc kiểm tra thực tế tại dự án xây dựng.
- Bên bán và bên cho thuê mua có trách nhiệm cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước, và tạo điều kiện để bên mua hoặc bên thuê mua có thể thực hiện kiểm tra thực tế tại công trình.
Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Trong trường hợp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên mua hoặc bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở dự kiến trong tương lai. Quá trình chuyển nhượng phải được thực hiện bằng văn bản và cần xác nhận từ chủ đầu tư.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ ban đầu của bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở đối với chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng hợp đồng và không được yêu cầu bất kỳ chi phí liên quan nào đối với việc này.
Sau cùng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Những quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng này không áp dụng cho các trường hợp như hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội…
