Pháp lý dự án bất động sản vùng ven là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu đối với người mua. Việc hiểu rõ về pháp lý sẽ đảm bảo tính thanh khoản, giúp bảo vệ quyền lợi và đảm bảo tiềm năng sinh lời của tài sản đầu tư.
Vì thế bạn cần lưu ý 6 rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven sau đây để tránh “tiền mất tật mang”
Rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven: Mua nhầm đất nông nghiệp.
Dù bạn mua dự án đất nền để ở hoặc đầu tư, quyền sử dụng đất của dự án cần được chuyển sang thổ cư để đảm bảo tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời. Điều này là do chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở và dễ dàng giao dịch.
Đối với đất nông nghiệp, không được phép xây dựng công trình và việc chuyển nhượng đất này đòi hỏi tuân thủ nhiều điều kiện pháp lý. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều cần tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể là Điều 179 Khoản 1 và Điều 191 Khoản 3. Ngoài ra, diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng cũng phải tuân thủ quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven: Đất bị cấm giao dịch
Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm: “Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai; không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật; cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Vì vậy, người mua cần lưu ý tính pháp lý của dự án để tránh việc mua phải các thửa đất bị cấm giao dịch.
Rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven: Dự án chưa được cấp phép đầu tư
Để đảm bảo dự án được cấp phép đầu tư, cần có một bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, bao gồm nhiều văn bản khác nhau. Một trong số đó là bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 (đối với dự án nhỏ hơn 5ha).
Trước khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành kiểm tra phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, và xác nhận việc giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu không có đầy đủ các văn bản pháp lý dự án như trên, bạn nên cân nhắc không đầu tư để tránh những rủi ro không thể đoán trước trong tương lai.
Rủi ro khi đầu tư bất động sản vùng ven: Đất nền không có sổ hồng riêng
Việc đầu tư vào dự án đất nền không có sổ hồng riêng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) có thể mang đến một số rủi ro như sau: Mất nhiều công sức và thời gian để có được sổ hồng riêng; Khó khăn khi xây dựng hoặc chuyển nhượng; Việc định vị và đo đạc thửa đất trong một mảnh đất chung cũng trở nên phức tạp.
Vì vậy, khách hàng nên chỉ đầu tư vào đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể tiến hành xây dựng hoặc thực hiện giao dịch ngay sau khi nhận đất, từ đó tránh được những khó khăn và trở ngại không đáng có.
Rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven: Đất chưa giải chấp trước khi ký HĐMB
Pháp lý dự án đất nền không cấm việc thế chấp bất động sản, và các bất động sản đang thế chấp có thể được rao bán với điều kiện phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Vì vậy, khách hàng cần thực hiện nghiên cứu cẩn thận về tình trạng pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định và đặt cọc.
Để tra cứu thông tin về việc thế chấp nhà đất, bạn có thể sử dụng trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường, theo quy định tại điều 64 – “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm” – trong Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Rủi ro đầu tư bất động sản: Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch
Thông tin về quy hoạch giao thông trong khu vực gần dự án thường được các chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng một cách chi tiết. Tuy nhiên, không phải tất cả các chủ đầu tư đều trung thực và trình bày đúng thông tin về các dự án đã được quy hoạch. Một số dự án thậm chí là không có thực, được tạo ra bởi các doanh nghiệp nhằm lừa đảo người mua. Nếu đầu tư vào những dự án như thế, bất động sản của bạn sẽ không đảm bảo giá trị thực, tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời cho bất động sản của bạn.
