Ngày nay, việc phân lô bán nền và mua đất phân lô bán nền tại các địa phương đang trở nên ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người mua đất không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy điều kiện và thủ tục phân lô bán nền như thế nào? Cần làm gì để loại trừ rủi ro khi thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất? Cùng Thiên Long Real tìm hiểu ngay dưới đây nhé!
Điều kiện thực hiện phân lô bán nền đất
Căn cứ vào quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 17 Điều 1 của Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, các điều kiện về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê được quy định như sau:
Đầu tiên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê dưới hình thức phân lô, bán nền, các điều kiện sau cần được tuân theo:
– Một là, phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện khi tiếp nhận chuyển nhượng đất từ người dân. Do đó, việc kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là cần thiết.
– Hai là, Chủ đầu tư dự án phải đảm bảo việc đầu tư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Đồng thời, cần đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Chất lượng cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước, và thu gom rác thải cũng cần được đảm bảo.
– Ba là, chủ đầu tư phải đáp ứng nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trong dự án, bao gồm tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, cũng như các khoản thuế, phí, và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính này, Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Bốn là, Dự án phải thuộc khu vực hoặc loại đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, như được quy định tại mục thứ hai dưới đây.
– Năm là, Các điều kiện khác cần tuân theo quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng để bán kết hợp cho thuê, xây dựng để kinh doanh nhà ở để bán có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong các khu vực sau đây:
- Khu vực không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
- Khu vực có mặt tiền trực tiếp với các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
- Các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và vùng xung quanh các công trình kiến trúc đáng chú ý trong đô thị.
Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tiến hành công bố công khai danh sách các khu vực mà dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi triển khai các dự án đầu tư.
Thứ tư, các cá nhân hoặc hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ việc xây dựng nhà ở theo giấy phép xây dựng, và tuân thủ quy hoạch chi tiết cũng như thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Vậy nên, việc phân lô và bán nền đất theo quy định luật Đất đai chỉ được thực hiện bởi chủ đầu tư của các dự án xây dựng mới tuân theo quy định pháp luật, và chỉ những dự án đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên mới được phép thực hiện việc phân lô và bán nền. Do đó, để xác định xem chủ đầu tư có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không, quý bạn đọc cần phải kiểm tra kỹ các điều kiện được quy định trong luật.
Đồng thời, quý bạn đọc cần kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản được đưa vào hoạt động kinh doanh như sau:
Nhà và công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các yêu cầu sau đây:
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu của nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu của nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp công trình hoặc nhà xây dựng đã có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất cần tuân theo các điều kiện sau:
- Đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Thủ tục phân lô bán nền đất
Các bước thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất như sau:
Bước 1: Tiến hành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng mua dự án phân lô bán nền đất.
Bước 2: Ngay sau khi hoàn tất việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, cần đến chi cục thuế tại nơi mà đất đó nằm để thực hiện việc kê khai nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Sau khi đã hoàn tất tất cả các thủ tục như đã trình bày ở trên, cần đến cơ quan đăng ký đất đai để đăng ký biến động.
Lưu ý:
- Trong khoảng thời gian 30 ngày, tính từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, phải thực hiện việc đăng ký sang tên.
- Khi đã được ghi chép vào sổ địa chính, thì việc chuyển nhượng sẽ được coi là đã hoàn thành.
- Trừ khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (trong trường hợp này, việc công chứng hoặc chứng thực sẽ theo yêu cầu của các bên), thì các trường hợp còn lại của hợp đồng chuyển nhượng phải tuân theo quy định về công chứng hoặc chứng thực.
Làm gì để đảm bảo an toàn trong quá trình thực hiện thủ tục phân lô bán nền đất?
Hiện nay, nhiều trường hợp đang phải đối mặt với các rủi ro khi hoàn tất thủ tục phân lô bán nền đất mà không tạo sự tự tin trong việc tìm hiểu về chủ đầu tư, cá nhân hoặc tổ chức có khả năng thực hiện thủ tục này theo quy định của pháp luật, dẫn đến ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của họ. Vì vậy, để tránh những rủi ro này, người nhận chuyển nhượng cần xem xét cẩn thận các vấn đề sau đây:
– Trong trường hợp không có hợp đồng đặt cọc, quý bạn đọc không nên tiến hành chuyển tiền cho bên chuyển nhượng.
– Thực hiện kiểm tra một số thông tin quan trọng về bên chuyển nhượng (người bán) như:
- Xác minh xem Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cho phép việc chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền cho Chủ đầu tư hay chưa.
- Đảm bảo rằng bên chuyển nhượng có vị thế là chủ đầu tư của dự án hoặc có thẩm quyền thực hiện giao dịch, không phải là một bên môi giới.
– Tiến hành kiểm tra giấy tờ chứng minh rằng chủ đầu tư đã tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Đảm bảo rằng hạ tầng thực tế phải tuân theo quy định của pháp luật, bao gồm:
– Các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ, và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
– Cung cấp các dịch vụ cơ bản như cấp điện, cấp nước, thoát nước, và thu gom rác thải.
Như vậy, khi tiến hành mua đất theo hình thức phân lô bán nền, hãy chắc chắn rằng bạn đã xem xét và đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện riêng biệt được quy định bởi pháp luật, vì những trường hợp không tuân theo các điều kiện này sẽ không được phép chuyển nhượng.”
