Thủ tục mua bán đất nền dự án theo quy định của pháp luật

Đất nền luôn là một phân khúc đáng chú ý trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, được thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ khả năng sinh lời hấp dẫn. Tuy nhiên, phân khúc này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số thông tin quan trọng về đất nền dự án và thủ tục mua bán đất nền dự án mà người mua cần biết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

• Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền dành cho nhà đầu tư mới
• 6 rủi ro đầu tư bất động sản vùng ven không rõ pháp lý có thể khiến bạn “trắng tay”

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án đơn giản là các lô đất nằm trong phạm vi một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch và phát triển. Những khu đất trong dự án này thường chưa được xây dựng hoàn thiện và đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển.

Loại đất này thường được đặt tại các khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, thường có sẵn các tiện ích và hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích sử dụng chủ yếu của loại đất này có thể là khu dân cư, khu du lịch sinh thái, và các mục đích phát triển khác. Chủ đầu tư của dự án đất nền thường có trách nhiệm đền bù đất cho dự án, cũng như cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất, giúp người mua đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.

Điều kiện để bán đất nền dự án

Theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP, để được mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô hoặc bán nền trong dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, người thực hiện giao dịch cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bao gồm:

• Các công trình kết cấu hạ tầng như các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội đã được phê duyệt theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 có thẩm quyền.
• Các công trình kết cấu hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
• Các công trình này cũng phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước, và thu gom rác thải.

Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Điều này bao gồm việc thanh toán tiền sử dụng đất (đối với đất được Nhà nước giao) hoặc tiền thuê đất (đối với đất được Nhà nước cho thuê), cũng như các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Dự án được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô và bán nền tại khu vực đô thị nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Dự án nằm ngoài phạm vi địa bàn các phường thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.
• Khu vực dự án đòi hỏi yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và nằm trong khu vực trung tâm hoặc xung quanh các công trình kiến trúc quan trọng trong đô thị.
• Các lô đất được phân lô không thuộc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và không thuộc các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng, phát triển đô thị, pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở, bao gồm các yêu cầu liên quan đến trình tự, thủ tục, hồ sơ, điều kiện, vị trí, tiêu chuẩn kỹ thuật, và thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng đất trong dự án dưới hình thức phân lô và bán nền.

Lưu ý: UBND cấp tỉnh là cơ quan có trách nhiệm thông báo về các khu vực và vị trí đất đang thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, nơi mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô và bán nền được phép.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, và tuân thủ các quy định của quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Thủ tục mua bán đất nền dự án

Điều này đã được quy định cụ thể trong Điều 72 của Nghị định 43/2014:

Chủ đầu tư của dự án nhà ở phải chịu trách nhiệm trình bộ hồ sơ đăng ký, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất thay vì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua nhà ở, hoặc công trình xây dựng, hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự tiến hành đăng ký.

Hồ sơ chuyển nhượng đất nền bao gồm:

1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản liên quan đến đất, và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng về công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
3. Biên bản bàn giao nhà, đất, hoặc công trình xây dựng.

Những lưu ý khi mua đất nền dự án

Lựa chọn chủ đầu tư đáng tin cậy: Hãy ưu tiên lựa chọn các chủ đầu tư có tài chính mạnh, hồ sơ và thành tích tốt. Có thể tìm hiểu về các dự án đã hoàn thành trước đây của họ, cũng như cách họ đã giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá khứ.

Giao dịch có giấy tờ rõ ràng: Trước khi thực hiện giao dịch, bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất, chẳng hạn như vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, và thiết kế xây dựng trong tương lai.

Người mua cần kiểm tra kỹ xem chủ đầu tư đã được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền hay chưa thông qua việc xem các giấy tờ pháp lý sau:

• Văn bản chấp thuận/cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền từ Sở Xây dựng tại địa phương có dự án.
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất.
• Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp.
• Giấy phép xây dựng (nếu có).