Cơ quan chủ trì tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cho rằng, đối với mỗi phương pháp định giá đất, cần phải có quy định cụ thể về nội dung và các trường hợp áp dụng để tránh những vướng mắc và rủi ro trong quá trình triển khai thực hiện.
- Có nên bắt ‘đáy’ bất động sản thời điểm này?
- Nửa cuối năm 2023: Có hơn 80.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn
Phương pháp thặng dư đã được bổ sung lại
Về các phương pháp định giá đất, trong báo cáo tại phiên họp 26 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã thông báo rằng sau khi tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã sửa đổi bằng cách kết hợp phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh, không còn là phương pháp định giá độc lập; đồng thời, đã bổ sung lại phương pháp thặng dư.
Dự thảo hiện đang chỉ định 4 phương pháp định giá đất như sau:
Phương pháp so sánh: Xác định giá đất bằng cách điều chỉnh mức giá của các lô đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá đất của lô đất cần định giá.
Phương pháp thặng dư: Xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của lô đất hoặc khu đất, dựa trên sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp thu nhập: Xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân hàng năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Xác định giá đất bằng cách lấy giá đất từ bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Ngoài ra, dự thảo cũng lưu ý rằng “Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.”
Quy định rõ để tránh vướng mắc và rủi ro khi thực hiện
Về nội dung liên quan đến các phương pháp định giá đất, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã nhận thấy rằng trong thời gian gần đây, đã xuất hiện một số hạn chế trong việc xác định giá đất, và vì vậy, cần phải có quy định cao hơn so với những gì đã được đề ra tại nghị định. Mục tiêu của việc điều chỉnh này là để bổ sung các chi tiết quan trọng về nguyên tắc, căn cứ, và phương pháp định giá đất.
Về nội dung cụ thể, mỗi phương pháp cần phải được quy định rõ ràng về nội hàm và trường hợp áp dụng, nhằm tránh các khó khăn và rủi ro trong quá trình thực hiện. Dự thảo luật đã được điều chỉnh để tiếp thu ý kiến, bổ sung nội dung cụ thể về các phương pháp định giá đất, bỏ đi quy định tại khoản 5 của Điều 158 trong dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Thay vào đó, dự thảo luật đã thay đổi nguyên tắc lựa chọn phương pháp định giá từ “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” thành nguyên tắc cơ bản áp dụng cho từng phương pháp cụ thể.
Dự thảo Luật cũng cung cấp hướng dẫn chi tiết về nội dung của từng phương pháp định giá đất và các trường hợp áp dụng cụ thể. Tuy nhiên, còn sự khác biệt trong ý kiến về nội hàm và trường hợp áp dụng cho từng phương pháp cụ thể. Do đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng đây là một vấn đề quan trọng, và đề nghị cần phải có đề xuất chính thức từ phía Chính phủ. Một số ý kiến cũng đề xuất rằng nội hàm của các phương pháp đã thay đổi so với quy định hiện hành, vì vậy, cần phải có thời gian để đánh giá tính hợp lý của chúng, và do đó đề nghị chỉ quy định tên gọi của các phương pháp và để Chính phủ quy định chi tiết hơn.
Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Thanh đồng tình với việc quy định rõ ràng nội hàm của từng phương pháp định giá đất. Bà cho rằng quy định như vậy sẽ làm cho việc thực hiện trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn. Ngoài ra, nó cũng sẽ phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 27 của Trung ương về xây dựng Nhà nước pháp quyền, nhằm đổi mới công tác xây dựng luật nhằm tăng cường hiệu lực áp dụng trực tiếp của luật.
Liên quan đến vấn đề này, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh rằng một trong những lo lắng lớn nhất là giá đất. Nếu việc định giá không được thực hiện đúng cách, sẽ gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và người dân. Điều quan trọng là phải đảm bảo rằng giá đất không bị ảnh hưởng bởi các quyết định riêng tư, mà giá đất phải dựa trên cơ sở khoa học và công bằng. Phó Thủ tướng cho biết rằng nhân dân sẽ chấp nhận nếu giá đất định giá đem lại lợi ích cho họ, và cũng sẽ chấp nhận nếu nhà nước có lợi hơn một chút. Điều quan trọng là không được có sự thiếu minh bạch và công bằng trong quá trình định giá đất.
Bên cạnh việc quy định các phương pháp và điều kiện, Phó Thủ tướng cũng nhấn mạnh rằng cần phải xác định một số nguyên tắc để đảm bảo tính công khai, minh bạch, khách quan, khoa học và không gây lo lắng cho người thực hiện.
Ông cũng đề cập đến việc sửa đổi Nghị định 44 của Chính phủ về giá đất, và cho rằng sửa đổi này phải được dựa trên thực tiễn, có cơ sở khoa học và được thể hiện trong luật, bao gồm nguyên tắc, phương pháp, điều kiện áp dụng và thông tin thu thập.
Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét theo quy trình tại 3 kỳ họp và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6 tới đây nếu đảm bảo chất lượng. Tuy nhiên, hiện còn 13 vấn đề chưa được thống nhất và điều chỉnh, trong đó có nội dung liên quan đến giá đất. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị các cơ quan tiếp tục rà soát và thống nhất phương án tối ưu.
