Tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức bởi Cafeland vào sáng ngày 20/9/2023, các chuyên gia trong lĩnh vực đã chia sẻ những quan điểm đầy thú vị về thị trường bất động sản.
Theo TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, khi nhìn lại tình hình kinh tế trong giai đoạn 2008-2009, thời điểm khủng hoảng kinh tế từ Mỹ lan sang toàn cầu, Việt Nam không thể tránh khỏi tác động. Lúc đó, tín dụng dành cho bất động sản chiếm tỷ lệ lên đến 36%, và lãi suất tăng vọt từ 13-14% lên trên 20%. Đặc trưng của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là cả nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thị trường bất động sản xuất hiện bong bóng, và ngay cả việc đặt cọc một dự án tại quận 2 ở thời điểm đó cũng có thể dễ dàng chuyển nhượng với lợi nhuận đáng kể.
Tuy nhiên, hiện tại thị trường đã trải qua những thay đổi quan trọng, chủ yếu liên quan đến tình trạng thiếu cung. Trong bối cảnh khủng hoảng năm 2008-2009, thanh khoản thấp do thừa cung, trong khi hiện nay thị trường đối mặt với thiếu cung. Thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, với sự khan hiếm trong thanh khoản tại các sản phẩm cao cấp, trong khi nguồn cung các căn hộ giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế đối với đa số người dân. Khủng hoảng kinh tế đã ảnh hưởng đến thu nhập của đa số người dân, khiến họ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà.
Nút thắt lớn nhất trong thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để. Điều này làm cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lo ngại về mặt pháp lý khi họ đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Chỉ có những nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm và đã quen thuộc với thị trường mới sẵn sàng đầu tư, trong khi việc thu hút các nhà đầu tư mới vẫn đang gặp nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ lạc quan, thị trường đang trải qua sự điều tiết tích cực hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế và sự phát triển của hạ tầng, các khu vực địa phương ở Đồng Bằng Sông Cửu Long cũng như các khu vực kết nối với phía đông thành phố TP.HCM dự kiến sẽ đóng góp vào việc cải thiện thu nhập của cư dân, từ đó có tác động tích cực lên thị trường bất động sản.
“Kinh tế Việt Nam không nằm trong nhóm kinh tế có tốc độ tăng trưởng âm. Điều này là một ví dụ về cách Việt Nam đã thực hiện thành công trong việc điều chỉnh chính sách để thúc đẩy tăng trưởng GDP của một nền kinh tế,” nhấn mạnh TS Khương.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, một chuyên gia tài chính, cũng lưu ý rằng, so sánh với giai đoạn 2011-2015, hiện tại có những sự khác biệt. Trong giai đoạn 2011-2015, tỷ lệ lạm phát đã lên tới 15%, trong khi hiện tại, tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam ổn định khoảng 4-5%. Do đó, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định hơn trong thời kỳ hiện nay. Chính vì sự không ổn định về kinh tế vĩ mô vào năm 2015, lãi suất tăng lên đáng kể, thậm chí vượt quá 25%. Trong khi đó, lãi suất hiện tại dao động khoảng 10%.
“Trong thời kỳ này, chúng ta đang trải qua một bối cảnh vĩ mô và tài chính ổn định hơn so với trước đây. Điều này được xem là kết quả của sự kiểm soát chặt chẽ từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường tài chính và thị trường bất động sản,” TS.Hiếu đã nhấn mạnh.
Theo quan điểm của ông, trong giai đoạn từ 2011 đến 2015, tồn kho hàng hóa đã tăng lên một cách đáng kể, và nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải vỡ nợ do khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm. Thậm chí, một số ngân hàng mới thành lập đã tăng trưởng tín dụng lên đến 100% trong một năm. Tuy nhiên, hiện tại, không có ngân hàng nào có khả năng tăng trưởng mạnh như vậy.
Theo đó, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã đạt được sự thành công đáng kể trong việc quản lý thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay.
TS. Đinh Thế Hiển, một chuyên gia kinh tế, chia sẻ những quan điểm thú vị về thị trường bất động sản hiện tại. Ông nhấn mạnh rằng, trong giai đoạn 2018-2019, các biện pháp giám sát ngân hàng, việc tránh sự bất ổn, việc cho vay với tiêu chuẩn chặt chẽ, và kiểm soát luồng tiền vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Hiện tại, trong lĩnh vực chính sách vĩ mô, Chính phủ đang thực hiện các biện pháp để đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, như những gì các chuyên gia và nhà đầu tư đã mong đợi từ giai đoạn 2018-2019.
“Vào cuối năm 2022, các chuyên gia đã bày tỏ lo ngại về hệ thống tài chính, tăng lãi suất, trái phiếu doanh nghiệp và chỉ số CPI. Trong giai đoạn đó, theo tôi, Chính phủ đã có những chính sách từng bước để ổn định thị trường. Từ tháng 4/2022 đến hết năm 2022, đã có nhiều quyết định và thông tư để dẫn dắt nền kinh tế. Mặc dù trong 6 tháng đầu năm 2023, kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn và GDP giảm, không có dấu hiệu suy thoái. Điều này là một tín hiệu tích cực,” TS. Hiển nhấn mạnh.
Kinh tế Việt Nam trong năm 2023 có sự biến đổi so với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế đã bắt đầu tăng trưởng sau giai đoạn giãn cách xã hội. Tuy nhiên, từ tháng 6/2022, xuất hiện những vấn đề liên quan đến tín dụng và tình hình có xu hướng giảm đi. Ngược lại, từ tháng 1/2023, kinh tế đã bắt đầu giảm đi, và vào tháng 7 và tháng 8 đã xuất hiện những tín hiệu tích cực về tăng trưởng kinh tế. Điều này được thúc đẩy bởi sự ổn định của lãi suất và sự sẵn sàng của các ngân hàng để cung cấp tài trợ, đặc biệt là trong lĩnh vực mua bất động sản.
Các doanh nghiệp hiện không thể tiến hành sản xuất và kinh doanh mà không phải vì ngân hàng từ chối cấp vốn mà do chính doanh nghiệp không muốn vay. Cụ thể, ngân hàng sẵn sàng cung cấp tài trợ, nhưng doanh nghiệp đang từ chối việc vay vốn, không phải là do ngân hàng không muốn cho vay, mà do chính doanh nghiệp không sẵn lòng chấp nhận khắc phục các vấn đề trong quá trình sản xuất kinh doanh. Những doanh nghiệp này đòi hỏi ngân hàng cung cấp vốn để duy trì hoạt động sản xuất.
Trong 6 tháng này, chúng ta đã chấp nhận sự thận trọng của chính phủ, không cung tiền ồ ạt. Các nhà đầu tư cá nhân có thể thấy rằng thị trường trải qua giai đoạn suy thoái, không ổn định, nhưng kinh tế vĩ mô vẫn chưa hoàn toàn suy thoái.
Chính phủ đã hạn chế tác động của sự biến động trong kinh tế thế giới, và đã bắt đầu thấy sự phục hồi, với việc tăng đơn hàng bắt đầu từ tháng 6, ký kết hợp đồng từ tháng 9 và giao hàng từ tháng 12. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn chưa phục hồi mạnh mẽ theo góc độ tăng giá, nhưng niềm tin vào sự phục hồi và tăng trưởng đã xuất hiện trong nền kinh tế.
Thực tế cho thấy, mặc dù nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, nhưng hiện nay, chúng ta đã thoát khỏi niềm lo lớn là suy thoái nền kinh tế và sụp đổ của hệ thống tài chính và tiền tệ từ những sự kiện nóng xảy ra trong năm trước đây. Điều này được coi là một trong những điểm tích cực trong 8 tháng đầu năm 2023.
