Nguồn cung căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 biến mất khỏi thị trường đã 3 năm

Chuyên gia đánh giá rằng, với các chính sách từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, việc tập trung vào phát triển các khu vực có căn hộ nhỏ hơn tạo ra nguồn cung căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2, ở xa trung tâm thành phố có thể là một giải pháp hiệu quả để đảm bảo giá bán nhà ổn định.

Nguồn cung căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 biến mất khỏi thị trường

Sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, đã làm tăng nhu cầu về nhà ở, trong khi nguồn cung liên tục giảm và không có dấu hiệu tăng kể từ năm 2018, khiến tình trạng lệch pha cung-cầu trở nên ngày càng nghiêm trọng.

Sự biến động trong nguồn cung ngày càng chuyển hướng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và ở. Sự lệch pha kéo dài này đã đẩy giá nhà ở liên tục lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Điều này không chỉ làm cho việc mua nhà để ở trở nên khó khăn đối với những người có nhu cầu mua nhà bằng thu nhập của họ mà còn làm giảm nhu cầu này. Đặc biệt, tình hình này đã khiến cho thế hệ trẻ dần từ bỏ ý định mua nhà vì họ “cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà,” và họ chuyển sang lối sống thuê nhà.

Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, trong 3 năm liên tiếp không ghi nhận nguồn cung căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2. “Thời gian sắp tới, thị trường sẽ trải qua quá trình thanh lọc. Thị trường sẽ tập trung vào sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc giá vừa túi tiền,” đại diện của DKRA Việt Nam nhận định.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tỷ lệ nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục giảm, từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% vào năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Trong giai đoạn 2019-2022, tỷ lệ căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) cũng giảm xuống lần lượt là 54%, 46%, 34%.

Vào năm 2019, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, đã chia sẻ rằng trên thị trường không xuất hiện căn hộ vừa túi tiền. Tình trạng này trở nên rõ ràng hơn từ năm 2020 trở đi, khi giá căn hộ chung cư ngày càng tăng, đặc biệt là đến điểm cao nhất từ năm 2022 đến 2023, khi căn hộ vừa túi tiền hoàn toàn “biến mất”.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Đối với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với mức tích luỹ khoảng 100 triệu đồng/năm, thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Chuyên gia kiến nghị khôi phục lại nhà ở vừa túi tiền

Hiện thực ngày nay là rất khó để phát triển các dự án căn hộ vừa túi tiền, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao. Lãnh đạo VARS tin rằng, nếu hệ thống thị trường cùng hợp tác và nỗ lực, các chính sách nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, đặc biệt là loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Để phát triển nhà ở vừa túi tiền song song với nhà ở xã hội, theo VARS, Nhà nước cần nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Các chính sách có thể bao gồm các ưu đãi tín dụng để tăng “sức mua” hoặc giảm mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba nhằm giảm động lực đầu cơ và tiền thuế có thể được quay vòng để hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội…

Ngoài ra, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối là cần thiết. Khi khoảng cách không còn là vấn đề lớn khi mua nhà, xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm đến ven đô là tất yếu. Việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các quốc gia đi trước cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển và sớm đạt được mục tiêu đề ra.

Theo ông Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Tổ chức Định giá và các Đại lý Bất động sản Thái Lan, Chính phủ Thái Lan đang có nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà và chủ đầu tư phát triển nhà ở khả thi.

Trợ cấp có thể bao gồm trợ cấp trực tiếp bằng tiền mặt đối với người dân có thu nhập thấp khi mua nhà với giá thấp; hỗ trợ thông qua hệ thống tài chính bằng cách thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng Chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp; giảm hoặc miễn thuế cho các nhà đầu tư BĐS phát triển nhà ở giá rẻ và người mua nhà phân khúc này.

Ngoài ra, việc thiết lập chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản đặt cọc nhằm khuyến khích người dân tiết kiệm mua nhà cũng là một giải pháp. Và thưởng cho họ khi đạt được mục tiêu.

Trong đó, việc xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở chính thức là ưu tiên hàng đầu trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập ở mức trung bình.

Đối với Chủ đầu tư phát triển dự án, để bắt kịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường và phát triển theo hướng bền vững hơn, cần điều chỉnh lại sản phẩm. Ngoài nhà ở xã hội, tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền, vì đây là phân khúc phù hợp với nhu cầu lớn và khả năng chi trả tối ưu.

Cùng với các chính sách từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn là giải pháp hiệu quả để nhà ở có giá bán vừa phải.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhận định, sự trở lại của phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm của người tiêu dùng. Đây là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực vốn thiếu hụt nguồn cung trầm trọng những năm gần đây, đẩy cơn khát nhà ở phân khúc này lên tới đỉnh điểm trong các năm qua.