Khái niệm và cách phân biệt thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp

Về phân loại, thị trường bất động sản tại Việt Nam có thể chia thành 2 loại:
 

+ Thị trường bất động sản sơ cấp.

+ Thị trường bất động sản thứ cấp.

Mặc dù cả 2 loại thị trường thứ cấp và sơ cấp này đều có các đặc điểm khác nhau, nhưng chúng vẫn có mối quan hệ mật thiết và hỗ trợ lẫn nhau để cùng phát triển. Trong khi thị trường sơ cấp tạo tiền đề cho thị trường thứ cấp, thì thị trường thứ cấp lại là sự thúc đẩy sự phát triển của thị sơ cấp. Nếu không có một trong hai loại thị trường thì sẽ không có thị trường kia và ngược lại.

Thị trường sơ cấp hay còn được gọi là thị trường phát hành. Đây là giai đoạn các công cụ tài chính được giao dịch lần đầu tiên. Do đó, đây còn được gọi là thị trường cấp 1.
 

Có thể hiểu rằng, thị trường cấp 1 (thị trường sơ cấp) được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước, với tư các đại diện chủ sở hữu với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.

Thị trường thứ cấp hay còn được gọi là thị trường cấp 2. Đây là thị trường giao dịch các công cụ tài chính sau khi chúng đã được phát hành tại thị trường sơ cấp. Hoạt động tại thị trường thứ cấp thường diễn ra trên phạm vi rộng và có tổng mức lưu chuyển vốn lớn hơn nhiều so với thị trường sơ cấp.
 

Có thể hiểu đây là thị trường mà các sản phẩm bất động sản được giao dịch đều đã thực hiện hoạt động này tối thiểu một lần trước đó. Nghĩa là thị trường thứ cấp được tính từ lần giao dịch thứ 2 trở về sau, thường là giao dịch giữa những người mua đi bán lại với nhau.

- Thị trường bất động sản sơ cấp (hay thị trường cấp 1 hoặc thị trường gốc): Đây là thị trường trong đó các sản phẩm bất động sản thực hiện giao dịch mang tính chất là lần đầu tiên được bán ra.
 

Chẳng hạn, trường hợp dự án nhà ở chung cư được chủ đầu tư tiến hành chào bán đến khách hàng khi mới hoàn tất việc xây dựng. Lúc này, có thể hiểu sản phẩm bất động sản sơ cấp là căn hộ chung cư được bán bởi chủ đầu tư. Cùng với đó, người đang tham gia thị trường sơ cấp không ai khác chính là người mua căn hộ chung cư được chào bán đó.
 

- Thị trường bất động sản thứ cấp (hay thị trường cấp 2): Thị trường bất động sản thứ cấp có sự khác biệt với thị trường cấp 1 ở trên. Cụ thể, thay vì thực hiện các giao dịch sản phẩm bất động sản lần đầu được bán ra, đây là thị trường mà tất cả bất động sản tham gia vào nó đều đã trải qua giao dịch mua đi bán lại trước đó.

Xét đến vai trò, thị trường bất động sản thứ cấp cung cấp thị trường cũng như tạo ra điều kiện dễ dàng và thuận lợi nhất để bán bất động sản dựa trên cơ sở thị trường cấp 1.
 

Nó có các đặc điểm có thể kể đến bao gồm:
 

- Giao dịch trên thị trường này dựa trên nguyên tắc là cạnh tranh tự do với mức giá của các sản phẩm bất động sản được giao dịch quyết định bởi hai yếu tố gồm có nguồn cung và nguồn cầu.
 

- Đây là thị trường hoạt động liên tục; do vậy, các nhà đầu tư bất động sản có thể tham gia mua và bán vào bất kỳ lúc nào.
 

- Thị trường thứ cấp ảnh hưởng chặt chẽ đến tình hình tài chính và thị trường sơ cấp.

Đa phần thị trường bất động sản này tập trung ở những vùng đô thị, thành phố lớn. Đây là các khu vực có mật độ dân cư ngày càng tăng, trong khi quỹ đất chưa xây dựng hạn chế và dần trở nên khan hiếm với hầu hết các bất động sản đều đã có người mua để sở hữu hay sử dụng. Ở nước ta, thị trường thứ cấp thường tập trung tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội,...

Đầu tư vào bất động sản thứ cấp có thể hiểu là việc tiến hành thực hiện những giao dịch mua bán các sản phẩm bất động sản với chủ sở hữu của các sản phẩm đó - những người đã mua chúng từ trước. Ưu điểm của việc đầu tư này là có ít rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý giúp người mua an toàn hơn bởi quyền sở hữu đối với bất động sản đã được xác lập hợp pháp từ trước.
 

Ngoài ra, với việc bỏ tiền đầu tư vào thị trường này, người mua còn có nhiều sự lựa chọn sản phẩm bất động sản khác nhau. Cùng với đó, sự đa dạng trong mức giá cũng tạo điều kiện để nhiều người tiết kiệm được khoản chi phí đầu tư ban đầu.
 

Trong trường hợp đầu tư vào bất động sản thứ cấp là đất nền, thông thường chúng sẽ có giá cao sau mỗi lần giao dịch mua đi bán lại được tiến hành. Đồng thời, giá cũng thường tăng lên và hiếm khi giảm đi theo thời gian.
 

Còn đối với bất động sản thứ cấp là công trình trên đất, giá trên thị trường này có thể tăng lên hoặc giảm đi. Tăng trước ảnh hưởng từ biến động của thị trường, hay nguồn cung khan hiếm và nhu cầu cao, trong khi đó bị giảm giá có thể là bởi các công trình đó ở tình trạng đã xuống cấp.
 

Trong những năm gần đây, có một cách đầu tư khá phổ biến là sự hợp tác giữa nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư các dự án bất động sản du lịch.
 

Tuy nhiên, đầu tư vào thị trường bất động sản thứ cấp cũng tiềm ẩn một số rủi ro mà các nhà đầu tư cần phải cân nhắc đến. Một rủi ro trong số đó đến từ việc giá cả của bất động sản thông thường có sự lên xuống thất thường. Do vậy, người đầu tư có thể đối diện với khó khăn trong việc tìm được người có nhu cầu và khả năng để mua bất động sản mà họ đầu tư vào.
 

Đi kèm với đó, khi mua các sản phẩm bất động sản đã được mua đi bán lại trên thị trường bất động sản thứ cấp, người mua có thể sẽ phải tiêu tốn thêm một khoản chi phí cho việc cải tạo và sửa chữa chúng.
 

Một yếu tố khác cũng không thể bỏ qua là rủi ro khi quyết định đầu tư vào bất động sản thứ cấp bằng việc nắm thông tin về quy hoạch. Khi đã trót đặt quá nhiều sự tin tưởng vào thông tin rằng đất ở khu vực đó sắp có dự án quy hoạch nên sẽ tăng giá, những điều chỉnh hoặc không thực hiện quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều có thể khiến người mua rơi vào cảnh lao đao.
 

Ngoài ra, khi đầu tư theo hình thức hợp tác với chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, nhà đầu tư bỏ tiền ra "mua" các bất động sản du lịch và cho chủ đầu tư "thuê lại" với mục đích kinh doanh sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó cũng là một rủi ro khác có khả năng gặp phải.
 

Nhìn chung, đây là một số gợi ý nhà đầu tư có thể tham khảo thêm trước khi lựa chọn phương án đầu tư thông minh và phù hợp nhất.
 

Bài viết đã làm rõ thị trường thứ cấp là gì cũng như đưa ra một số thông tin cơ bản nhằm phân biệt thị trường thứ cấp và sơ cấp. Có thể thấy, thị trường bất động sản thứ cấp có những ưu nhược điểm nhất định. Để tránh mắc phải sai lầm, người mua nên cẩn trọng trong từng bước, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch.