Đây là quan điểm được TS. Vũ Minh Khương, giảng viên tại Trường Chính sách Công lý Quang Diệu tại Singapore, trình bày tại buổi tọa đàm về Kinh tế Việt Nam vượt qua những thách thức, diễn ra vào chiều ngày 5-10.
Theo TS. Vũ Minh Khương, bất động sản hiện nay vẫn tiếp tục phát triển dựa trên nhu cầu tự phát và có yếu tố đầu cơ. Tại Singapore, giá trị của bất động sản phải dựa trên ba thành phần quan trọng.
Theo TS. Vũ Minh Khương, bất động sản hiện nay vẫn phát triển theo nhu cầu tự phát và có tính đầu cơ
“Thứ nhất, quy hoạch đóng một vai trò cực kỳ quan trọng. Việc quy hoạch đất ở các khu vực phải thuộc sở hữu của Chính phủ và được bán ra thị trường với giá thị trường để khuyến khích sự tham gia của người dân. Nếu người dân đóng góp vốn, họ có cơ hội đầu tư và hưởng lợi. Vì vậy, quy hoạch là một yếu tố không thể thiếu. Nếu không có quy hoạch, thì không nên kỳ vọng vào sự bùng nổ của bất động sản”, TS. Vũ Minh Khương phân tích.
Thứ hai, trong bối cảnh gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đã vay mượn một lượng lớn tiền. Tỉ lệ vốn bắt buộc trên tổng vốn cho vay tại Việt Nam rất thấp và ở mức báo động so với nhiều quốc gia nếu bạn đọc các báo cáo từ Ngân hàng Thế giới.
Thứ ba, hạ tầng hỗ trợ góp phần tạo ra giá trị cho bất động sản. “Việc mua bất động sản chỉ để đầu cơ, nhưng nếu không có tiện ích, thì không có ý nghĩa. Vì vậy, các doanh nghiệp phải xem xét cách tạo ra giá trị thực sự cho bất động sản”, ông đã nhấn mạnh.
Về vấn đề cải cách thể chế, theo ông Khương, cải cách thể chế lần này phải hướng đến việc hỗ trợ doanh nghiệp, tức là xác định các khía cạnh cụ thể của doanh nghiệp cần được hỗ trợ để giúp họ phát triển.
Thứ hai, cải thiện sự cạnh tranh không chỉ dựa vào việc một doanh nghiệp cắt giảm giá thành mà cần tạo điều kiện để hệ thống tổng thể trở nên cạnh tranh hơn.
Thứ ba, thay vì chờ đợi các nhà đầu tư đến, cần tiếp cận một cách chủ động. Cần có phương án sẵn sàng với tài chính để hỗ trợ các dự án.
“Ở Ấn Độ, tôi thấy có một số thành công tương đối. Việc đào tạo nhân lực và các biện pháp hỗ trợ khác để giúp họ đầu tư hiệu quả và trở thành địa bàn chiến lược. Điều này áp dụng không chỉ cho vấn đề cải cách thể chế mà còn cho ngành bất động sản,” ông Khương đã chia sẻ.
Khi nói về thị trường bất động sản hiện nay, ông Shantanu Chakraborty, Giám đốc Quốc gia của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam, đã đề cập rằng việc đầu cơ và đầu tư không đúng địa điểm là sự lãng phí tiềm năng và tài nguyên.
“Tôi nghĩ rằng chúng ta cần xem xét vai trò của doanh nghiệp và tăng cường nhận thức của họ. Chúng ta cần tăng cường năng lực của doanh nghiệp cũng như năng lực của các cơ quan kiểm soát và quản lý. Các cơ quan quản lý có vai trò vô cùng quan trọng trong lĩnh vực này.”
Theo Giám đốc ADB Việt Nam, trong thời gian gần đây, chúng ta đã thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn ở Trung Quốc gặp nhiều khó khăn, ví dụ như Evergrande, và họ đang đứng trên bờ vực phá sản, mặc dù đã nhận được sự hỗ trợ lớn từ chính phủ. Ngành bất động sản đã nhận được hỗ trợ và đòn bẩy thông qua hệ thống ngân hàng. Vì vậy, khi chúng ta thúc đẩy cải cách trong ngành bất động sản, cần phải hỗ trợ cả hệ thống ngân hàng để kiểm tra và đánh giá danh mục đầu tư của họ, đảm bảo rằng không có rủi ro bong bóng trong ngành.
Điều quan trọng thứ hai, theo ông, là cần đảm bảo rằng việc phát triển cơ sở hạ tầng phải tích hợp tất cả các khía cạnh của biến đổi khí hậu và khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu. Điều này cũng là một yếu tố rất quan trọng mà các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cần xem xét, vì tác động của biến đổi khí hậu đã trở nên rõ rệt và to lớn.
“Chúng ta phải xem xét tất cả những khía cạnh này. Đầu tiên, chúng ta cần cải thiện quản lý và giám sát bởi các cơ quan quản lý. Thứ hai, chúng ta cần xanh hóa ngành bất động sản và ngành xây dựng,” ông nhấn mạnh.
